Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Gayrimenkul hukukunun en sık kullanılan akit türlerinden biri olan taşınmaz vaadi sözleşmesi, belirli bir gayrimenkulün sözleşmede kararlaştırılan şartlar ile ilerideki bir zaman sürecinde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir.
Bir ön sözleşme niteliğinde olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, taraflardan birine- diğer taraftan, sözleşmeye konu olmuş taşınmazın satış sözleşmesini yapma aşamasına geçilmesini isteme hakkını sağlamaktadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır ?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir ön sözleşme niteliği taşımasından ve kanunda öngörülmüş birtakım şekli şarta bağlı olduğundan, bu sözleşmelerin bir avukatın hukuki desteği ışığında yapılmasını, herhangi bir hak kaybına uğranılmaması için uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınmasını önermekteyiz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek veya tüzel kişiler arasında, şahsen veyahut kendilerini temsil etmeye yetkili bir vekil aracılığıyla yapılabilir. Fakat sözleşmenin geçerliliği gerçek kişi olan tarafın yasalara göre ergin sayılıyor olması, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olması şartlarına bağlanmıştır.
Her ne kadar hakkında yazılı bir düzenleme yapılmamış rağmen, uygulamada çoğu kez 65 yaş üstü kişilerin, işlem tarihinde, akli melekelerinin ve temyiz kudretinin yerinde olduğuna dair doktor raporu getirmeleri istenebilmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması birtakım şekli şarta bağlıdır ve bu şartlar;
- Öncelikle, Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olan taşınmazın tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir, bu kayıt Medeni Kanunun 1008. maddenin öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır.
- Türk Medeni Kanunun 706 maddesi uyarınca: Taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde yapılmasına bağlanmıştır. Bu sebeple; resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenme şeklinde sözleşme olarak yapılmadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi daha sonrasında taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Bu yüzden, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanmaktadır. ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir, ayrıca ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin nasıl ödeneceği vs.) ilişkin açık madde olması zorunludur.
- Taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin imza tarihinde, vadeden tarafın sözleşmeye konu taşınmaza malik olması şart değildir. Bu kişi, mülkiyeti kendisinde olmayan veyahut sözleşmeden sonraki bir tarihte maliki olacağı bir taşınmazın satışına ilişkin vaatte bulunabilir.
- Paylı mülkiyete konu olan taşınmaz için, taşınmazın belli bir payına ilişkin kısmının veya tamamının bu sözleşmeye konu edilmesi mümkündür. Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmaz için ise yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli olup, elbirliği ortaklığı çözülünceye veya paylı mülkiyete dönüşünceye kadar sözleşmenin ifasının mümkün olmayacağı kabul edilmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Yükümlülükler
Ön sözleşme niteliğine sahip olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, taraflardan birine- diğer tarafça, sözleşmeye konu olmuş taşınmazın satış sözleşmesini yapma aşamasına geçilmesini isteme hakkını vermektedir.
Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkına sahip olan taraf, vadeden tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep etme hakkına sahiptir.
Tescil işleminin gerçekleşmesi için açılacak olan dava, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülecek olup; yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki olacaktır. İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir.
Bu sebeple, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkânı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini yerine getirmek zorundadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde kanunen belirlenmiş özel bir zamanaşımı durumu söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda BK md. 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır.
Zamanaşımı süresinin ne zaman başlayacağı Yargıtay kararları ile fikir birliğine varılarak çözüme kavuşturulmuştur. 10 yıllık zamanaşımı süresi, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu andan itibaren başlamaktadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Anlaşmazlıklar ve Çözümleri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar genellikle taşınmazın satışının gerçekleşmemesi veyahut vadedilen ve vadeden taraflarından herhangi birinin sözleşmenin kendilerine yüklemiş olduğu edimi ifa etmemelerinden kaynaklanmaktadır. Bu gibi durumlarda, hukuki yollara başvurarak edimin yerine getirilmesi için dava açılmakta ve böylece çözüme kavuşturulmaktadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenlenme usulü ile hazırlanan özel sözleşmeler olması sebebiyle, maktu bir örnek sunamamaktayız.
Taşınmaz/gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri hakkında herhangi bir hak kaybına uğramamak için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almanızı öneririz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yargıtay Kararları
- ‘’Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalanabilmesi için kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması şart olmayıp kat irtifakının kurulmasından önce de düzenlenmesi mümkündür.’’
“24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.” (YARGITAY 14. HD E. 2012/7922, K. 2012/9089, T. 2.7.2012)
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satıcının malik olması esas olmakla birlikte şart değildir. Satıcı sonradan malik olacağı taşınmaz için de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.
- ‘’Sözleşmeye konu taşınmaz için ödenmesi gereken bedelin eksik ödenmesi durumunda tapunun iptal ve tesciline karar verilmelidir.’’
Davacı, 17.05.1996 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, davalının, 15 Parsel sayılı taşınmazda inşa edilen iş hanındaki 33 no’lu dükkanı satmayı vaad ettiğini, sözleşme bedelini davalıya ödediğini, dükkanı teslim alarak kullanmaya başladığını belirterek dükkana düşen arsa payının tapuda iptal ve tescil işlemi ile adına geçirilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı, kendisine taşınmaz bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan bedelin sadece 750 bin TL’sinin ödendiğini, geriye kalan 200 bin TL karşılığında verilen 05/09/1996 tarihli senedin ödenmediğini, taahhüt bedeli ödendiği takdirde tescile muvafakat edeceğini açıklamıştır. Yerel mahkemenin yapması gereken işlem, ödenmediği anlaşılan kısım için bilirkişiye hesap yaptırılarak davacıya bu bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi ve bu işlem yapıldığı takdirde tapu iptal ve tescile karar vermesidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 13873 Karar).
