Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası, bir taşınmazı hakkı olmadan işgal eden kişiden tazminat talep etmek amacıyla açılan davadır. Bu tazminat türünde, genel hükümlerin aksine, zarara uğrama şartı aranmamaktadır. Zarar mevcut olmasa da haksız işgalin tespiti halinde tazminat ödenmesine karar verilir.

Taşınmazı, bir sözleşme ilişkisi olmaksızın ya da sahibinin rızası haricinde kullanmak, haksız yere kullanmak anlamına gelir. İşgal, bedelsiz yararlanmaya neden olur. Malikin mülkiyet hakkına yönelik her türlü ihlal, işgal niteliği taşır. Malik mahkemeye başvurarak mülkiyet hakkına yapılan her türlü tecavüzün sona erdirilmesini talep edebilir.

Mahkeme, yapacağı yargılamada tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları doğrultusunda malikin gerçekten mülkiyet hakkına sahip olup olmadığını, haksız bir işgalin bulunup bulunmadığını ve haksız işgal varsa bunun karşılığında hak sahibine ödenmesi gereken tazminatın miktarını belirler.

Ecrimisil davası, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men-i) davası ile yakından ilişkilidir. Ayrıca tapu iptal ve tescil davalarında da özellikle muris muvazaasına dayalı taleplerde karşımıza çıkar. Gayrimenkul hukuku alanının genelinde Eksen Hukuk Bürosu danışanlarına ve müvekkillerine destek sağlamaktadır.

Ecrimisil Nedir ? 

Ecrimisil, parasal karşılık anlamına gelir. Hukuki anlamda ecrimisil ise haksız işgalcinin geriye dönük ödemek zorunda kaldığı karşılıksız yararlanma tazminatı olarak tanımlanabilir. Ecrimisil davası ise hak sahibi tarafından bu haksız işgalciye karşı açılan davadır. Bu dava ile mahkemeden, haksız işgalin tespiti ile işgal tazminatının ifasına karar vermesi talep edilir.

Ecrisimil, hukukumuzda önceleri bir çeşit kira bedeli olarak tanımlanmaktaydı. Bu tespitin önemi ise tazminat miktarı ve zamanaşımı konularında ortaya çıkmaktadır. Haksız işgalden doğan zararın alt sınırının, asgari kira bedeli olarak belirlenmesi görüşü uzun süre boyunca benimsenmiştir.

Yine bunun gibi alacaklar bakımından zamanaşımı süresi de 5 yıl olarak uygulanmıştır. Fakat sonraları uygulama ve Yargıtay kararları farklı şekilde ortaya çıkmıştır. Zamanaşımı hakkında konu genel zamanaşımı hükümlerine dahil edilmiş, alacağın niteliği de kira alacağı olarak değerlendirilmekten çıkarılmıştır.

Bu noktada, konumuzun, idare hukukunda kamu arazilerinin izinsiz kullanımı neticesinde idare tarafından fuzuli şagilden talep edilen ecrimisilden farklı olduğunu belirtmeliyiz. Temel olarak benzerlik bulunsa da yazımızın konusu olan ecrimisil, özel hukuk kişileri arasında söz konusudur.

Hukuk düzeninde asıl olan, iyi niyetin varlığıdır. İyi niyetin var olmadığı, hakkını bu olguya dayandıran kişi tarafından ispatlanmalıdır. Ayrıca, gereken özenin gösterilmediği durumlarda iyi niyet savunmasında bulunulamaz. Ecrimisil davasında haksız işgal iddiasında bulunan taraf bu iddiasını ispatlamalıdır.

Haksız işgalde bulunduğu iddia edilen taraf da eğer böyle bir durumun söz konusu olmadığını savunuyorsa bunu ispatla mükelleftir. İspat herhangi bir şekle bağlı değildir.

Haksız işgal, geçerli ve haklı bir nedene dayanmayan her türlü kullanımı ifade eder. Kullanılmayan apartman dairesinin, sahibinin rızası olmadan kiraya verilmesi; paydaşlardan birinin, bir diğerinin payının üzerinden onun rızası olmaksızın yol geçirmesi haksız işgale örnektir.

Haksız işgal ihtimallerinin çeşitli olması onu, geçit hakkı davası, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men-i) davası, izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi) gibi davalarla ilişkili kılar.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır ?

Ecrimisil davasını açan davacı, haksız işgale uğradığını iddia ettiği taşınmaz üzerindeki hak sahipliğini ispatlamak zorundadır. Bunun için sunulacak tapu kaydı yeterli olacaktır. Bunun yanında intifa hakkı sahibinin de ecrimisil talebinde bulunabileceği belirtilmiştir. Bu hak da tapuya tescille kurulduğundan ispatı için sicil yeterli olur.

Haksız fiildeki zarar şartı burada aranmamaktadır. Bunun gibi zarar verenin kusuru da aranmaz. Mülkiyet hakkı ihlal edilen malik, herhangi bir zarara uğramamış olsa bile haksız işgalden kaynaklı tazminat talep edebilir. Buradaki talebin dayanağı, salt taşınmazın haksız yere kullanılmış olmasıdır.

Zarar, taşınmazın tüm nitelikleri dikkate alınarak talep edilmelidir. Eğer haksız kullanım, gerçek hak sahibinin gelir elde etmesini engellemişse bu husus da belirtilmelidir. Her halükarda hükmedilecek tazminat, kira bedelinden az olamaz. Kira bedelinin belirlenmesi için ise emsal araştırması yapılmalıdır.

Ecrimisil davasını açan davacı, mülkiyet hakkını (intifa hakkı sahibi ise bunu) ispatlayacak belgeler sunmalı, elinde belge bulunmuyorsa bunların dosyaya dahil edilmesi için gerekli yazıların yazılmasını talep etmelidir. Haksız işgali ispat yükü de davacıdadır.

Hak iddiasını haksız işgale dayandıran davacı, karşı tarafın kullanımının haksız olduğunu ispatlamalıdır. Bunun için arada geçerli bir sözleşme örneğin kira ilişkisi bulunmamalıdır. Fakat kiracı kiraladığı taşınmazdan fazlasını kullanıyorsa bu ihtimalde de işgalden bahsedilmelidir.

Zarar konusunda ise yine davacının beyanları doğrultusunda araştırma yapılarak uğranılan zarar, taşınmazın yıpranma miktarı ve haksız işgalcinin varsa elde ettiği gelirler toplanarak ödenmesine hükmedilecek bedel belirlenir.

Davacı tüm bu hususları dava dilekçesine ekleyerek bilirkişi incelemesi ve keşif yapılmasını talep etmeli, zararının giderilmesini istemelidir. Eğer davacının zararı davayı açtığı anda belirlenemiyorsa (ki genelde böyledir), talep belirsiz olarak ileri sürülmelidir.

Davacının talebi özellikle bilirkişi incelemesi ile netleşecek, bundan sonra dava bu miktar üzerinden devam edecektir. Dava açılırken talebin küçük bir kısmının ileri sürülmesi, olası hak kayıplarının önüne geçmek adına önemlidir.

Yine ceza hukuku alanında da haksız işgalde bulunan kimse hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca hakkı olmayan yere tecavüz suçu gerçekleştirdiği iddiasıyla suç duyurusunda bulunulabilir. Eksen Hukuk Bürosu dava hakkında detaylı bilgiye sahip kadrosuyla bu konuda da hukuki destek vermektedir.

Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer ? 

Bu soruya net bir şekilde cevap verebilmek için yargılamanın ne kadar zaman alacağını, bilirkişi raporunun hangi süre içinde dosyaya ibraz edileceğini ve tüm delillerin ne zaman toplanacağını önceden bilmek gerekir. Bu ise neredeyse imkansızdır. Çünkü her dava dosyası kendi özel şartları doğrultusunda ilerler.

Yargılamanın mümkün olan en kısa sürede tamamlanması için davacı, davalı tarafa yapılacak tebligatları takip etmeli, yazılı beyanda bulunacaksa zaman kaybetmemeli, delillerini derhal bildirmelidir.

Duruşmaların çeşitli nedenlerle ertelenmesi, keşfin yapılamaması, bilirkişi raporunun süresinde dosyaya sunulmaması gibi durumlar yargılamayı uzatacağı için bunların önüne geçmeye çalışılmalıdır. Fakat normal şartlar altında bir ecrimisil davasının ortalama olarak 2 yıllık bir sürede sonuçlandığını söyleyebiliriz.

Ecrimisil Davası Hangi Şartlarda Açılabilir ?

Ecrimisil davasının açılabilmesi için ortada haksız bir işgalin bulunması gerekir. Bunun yanında hak sahibinin zararının varlığı da aranır. Bu zarar sadece taşınmazın kullanılmasından dolayı ortaya çıkmış olabilir. Yine taşınmazın yıpranmasından doğan zarar ve mahrum kalınan kar da zarar olarak haksız işgal edenden talep edilebilir.

Bu şartların yanında zararla işgal arasında neden-sonuç ilişkisi bulunmalı yani zarar işgalden kaynaklanmalıdır. İşgalden kaynaklanmayan ya da işgalle ilgisi olmayan zararlar işgal edenden talep edilemez.

İşgal edenin haksız sayılabilmesi için kötüniyetinin bulunması gerekir. Bunun anlamı işgalcinin, işgal ettiği taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığını bilmesi ya da bilebilecek durumda olmasıdır.

Kendisine ait olmadığını bildiği halde komşu parsel üzerinde gecekondu inşa eden kişi, kira süresinin dolduğunu bilmesine rağmen oturmaya devam eden kiracı kötüniyetlidir ve haksız işgalci konumundadır.

Tüm şartların yanında zamanaşımı koşulunun da gerçekleşmesi gerekir. Ecrimisil, mevzuatta tanımlanmamış, yargı kararlarıyla ortaya çıkmıştır. Bu nedenle niteliği ve hakkında uygulanacak hükümler uzun süre tartışmalara konu olmuştur. Farklı dönemlerde kira, haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümleri tatbik edilmiştir.

Bir tür haksız fiil kabul edilen ecrimisil, haksız fiil zamanaşımından farklı olarak 5 yıllık zamanaşımı şartına bağlanmıştır. Süre, ecrimisile neden olan fiilin işlendiği tarihten itibaren başlar. Bu nedenle dava açılırken zamanaşımı konusuna özellikle dikkat edilmelidir. Burada zamanaşımı ile ilgili önemli bir hususa değinmek gerekir. Ecrimisile neden olan haksız fiil halen devam ediyorsa zamanaşımının işlemediği kabul edilmelidir.

Ecrimisil Davası Görevli Mahkeme

Kanun aksini emretmediği sürece malvalığına ilişkin davalar, asliye hukuk mahkemesinde görülür. El atmanın önlenmesi davası, şufa (önalım) hakkı davası ve tapu iptal ve tescil davası gibi ecrimisil davası için de ayrıca bir hüküm bulunmadığından görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ecrimisil Davasında İhtar Şartı

İşgalci konumunda bulunan davalıya ecrimisil davasını açmadan önce ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Hak sahibi, davalıya ihtar çekmiş olmasa dahi davayı açabilir. Uygulamada haksız işgalciye ihtar çekilmesinin sebebi, davalıyı temerrüde düşürerek faiz başlangıcını dava tarihinden değil ihtar tarihinden itibaren işletmektir.

İhtarın çekilmemiş olması davanın reddi sonucunu doğurmaz. Davacı ihtar çekmese de ecrimisil talebinde bulunabilir. İhtar zorunlu olmadığından yazılı olarak çekilmesi de zorunlu değildir. Sözlü ya da fiili bir ihtar da geçerlidir; yeter ki ispat edilebilsin. İspat konusunda da bir şekil şartı yoktur. Tanık veya yeminle bu husus ispat edilebilir.

Fakat birlikte mülkiyette durum farklıdır. Paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyette ihtar aranır. Buna intifadan men koşulu denir. Miras bırakandan mirasçılarına geçen ya da müşterek mülkiyete tabi mallar bazı mirasçı veya hissedarlar tarafından kullanılıyor olabilir.

Bu durumda diğerleri bu kullanımı sonlandırmak ve ecrimisil talep etmek istiyorsa ihtarname göndermeli ya da el atmanın önlenmesi davası açarak müdahalenin önlenmesini sağlamalıdır. Bu iki yoldan herhangi biri intifadan men koşulunun sağlanması için yeterlidir.

Yazılı ihtarname şart değildir, daha sonra ispat edilebilecek her ihtar geçerlidir. Taraflar arasında, ecrimisil talebinden önce açılmış izale-i şüyu davası, tapu iptal ve tescil davası gibi davalar varsa bu davalar ihtar yerine geçer ve ayrıca intifadan men koşulu aranmaz.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası 

Uygulamada ecrimisil davasının paydaşlar arasında görülmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Miras kalan bir tarlanın diğer mirasçıların rızası olmadan ekilip biçilmesi ya da yine miras kalan bir evin kardeşlerin izni dışında kiraya verilmesi bu konudaki en belirgin örneklerdir.

İki kardeşe annelerinden miras olarak iki katlı bahçeli bir evin kaldığını ve kardeşlerden birinin bu evin bir dairesini uzun süredir kullandığını, diğer daireyi ise kiraya verdiğini varsayalım.

Diğer kardeş, kiraya verilen daire için ecrimisil talep edebilir. Kardeşinin oturduğu daire için ise intifadan men koşulunu gerçekleştirmelidir; bu koşulu gerçekleştirdiği dönemden sonrası için ise ecrimisil talebinde bulunabilir. Karar, koşulun gerçekleştirildiği tarihten dava tarihine kadar ecrimisile hükmedilmesi şeklinde verilecektir.

İntifadan men koşulu yerine getirilmeden açılacak ecirmisil talepli davada davalı “davacı arzu etse idi kullanabilirdi” şeklinde savunma yapar ve bunu ispatlarsa dava reddedilir.

Davacı ise bu savunmayı geçersiz kılmak için geçmişte malı kullanmak amacıyla girişimlerde bulunduğunu ve bu amacını davalıya beyan ettiğini ispatlamak zorundadır. Görüldüğü gibi dava, her iki taraf için de sonuca etkili olacak detaylar içerir ve uzman bir gayrimenkul avukatı tüm bu süreci profesyonellikle yürütülebilir.

Ecrimisil Davası Dilekçesi 

KOCAELİ NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI(LAR)                      : Davacıların adres ve kimlik bilgileri gösterilir.

DAVALI(LAR)                      : Davalıların adres ve kimlik bilgileri gösterilir.

KONU                                    : Fazlaya ilişkin talep hakkımız saklı kalmak üzere, şimdilik 5.000 TL ecrimisil bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talebimizdir.

AÇIKLAMALAR                   :

Davacı Müvekkiller ile davalı, dilekçemiz ekindeki mirasçılık belgesinde de görüleceği üzere 06.09.2016 tarihinde vefat eden …’ın yasal mirasçılarıdır.

Kocaeli ili, … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazda taraflar el birliği mülkiyeti ile maliktirler. Taşınmaz taraflara müteveffadan miras nedeniyle intikal etmiştir.

İntikalin ardından davalı, taşınmazı kiraya vererek gelir elde etmiş, diğer hissedarlara bu geliri payları oranında dağıtmamıştır. Taşınmazın davalı nam ve hesabına kiraya verildiği hususu, su ve elektrik aboneliği kayıtları ve tanık beyanları ile ispat edilecektir.

Davalı, kendisine çok kez yapılan şifahi ikazlara rağmen (bu ikazlar miras bırakanın vefatının hemen ardından yapılmaya başlamıştır) haksız kullanım ve yararlanmayı sürdürmüştür. Bu olgu da ispatlanacaktır. Sözlü uyarılara kulak asmayan davalıya tarafımızca Kocaeli … Noterliği’nden 17.03.2017 tarihinde … yevmiye numarası ile ihtarname gönderilerek haksız işgaline son vermesi, aksi taktirde kendisinden geriye dönük ecrimisil talep edileceği ihtar edilmiş ise de bahsettiğimiz davranışlar son bulmamış ve dava açma mecburiyeti ortaya çıkmıştır.

HUKUKİ NEDENLER          : HMK, TBK, TMK ve sair mevzuat

HUKUKİ DELİLLER            : Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, abonelik kayıtları, bilirkişi, keşif, tanık, yemin ve sair yasal deliller

SONUÇ VE TALEP              : Fazlaya ilişkin talep hakkımız saklı kalmak üzere, şimdilik 5.000 TL ecrimisil bedelinin 2016 yılı Ekim ayı itibarıyla işletilerek hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili

Ecrimisil Davası Hakkında Yargıtay Kararları

• Paydaşlar tarafından kullanılan ve doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerler için intifadan men şartının aranması, kanıtlanması gerekir. Dava konusu taşınmaz olan dükkanın davalı tarafından işyeri olarak bizzat kullanıldığı saptanmıştır. Paydaşlar tarafından kullanılan yerler için intifadan men şartının aranması, kanıtlanması gerektiği açıktır. İşyeri niteliğindeki taşınmaza ilişkin davacı tarafından Noterden ihtarname gönderilmek ve davalıya tebliğ edilmek suretiyle intifadan men olgusu gerçekleştirilmiştir. Buna göre, ihtarnamenin tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki süre bakımından davacının ecrimisil hakkının doğduğu kuşkusuzdur. O halde; intifadan men olgusunun oluştuğu tarihten dava tarihine kadar ecrimisil hesaplanması yapılması gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/6158 E., 2018/14680 K.)

Görüldüğü üzere, paydaşların haksız işgalinde intifadan men şartı aranır ve ecrimisil, intifadan men tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için hesaplanır.

• Kural olarak, paydaşlar intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Ancak bu kuralın bir takım istisnaları vardır. Örneğin, kendiliğinden yetişen doğal ürünün toplanması, taşınmazların kiraya verilerek kira gelirinin elde edilmesi, taraflar arasında ecrimisil istenen dönemden önce açılmış men’i müdahale, tapu iptal ve tescili, izale-i şüyu gibi davalar bulunması vs. hallerinde ayrıca intifadan men aranmaz. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2013/11242 E., 2013/10785 K.)

Yargıtay’ın bu kararında paydaşlar arasındaki intifadan men kuralının istisnaları belirlenmiştir.

Ecrimisil bedeli neye göre belirlenir ? 

Tarım arazileri hakkında ecrimisil bedeli belirlenirken resmi verilerden yararlanılmalıdır. Bunun için tarlanın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin ne olduğu ve bu ürünlerin talebe konu yıllardaki verimleri ile fiyatları, tarım müdürlüğünden sorulmalıdır.

Konut ya da işyeri olarak kullanılabilecek bir gayrimenkul için bedel belirlenirken benzer özelliklere sahip yerlerin kira bedelleri araştırılmalı, emsal yer ile davaya konu gayrimenkul karşılaştırılmalı ve taşınmazın niteliği ile çevresel özellikleri dikkate alınarak hesaplama yapılmalıdır.

Ecrimisil davasına nasıl itiraz edilir ?

Ecrimisil davasında davacı, davalının hakkı olmayan yere tecavüz ederek haksız işgalde bulunduğunu iddia eder ve bu işgal nedeniyle tazminat talebinde bulunur. Davalının yapması gereken, kullanımının haklı bir nedene dayandığını ispat etmektir. Bunun için varsa kira sözleşmesini ibraz etmeli veya tanık dinletmelidir.

Davalı, kullanımının haklı nedene dayandığını ispat edemiyorsa belirlenecek ecrimisil bedeline itiraz edebilir. Bu amaçla, bedelin emsallere uygun olmadığını ya da davacının iddia ettiği ölçüde bir zarara uğramış olamayacağını beyan etmelidir. Yine davalı faizin türüne ve hesaplanma dönemine de itiraz edebilir.

Ecrimisil geriye dönük kaç yıl istenebilir ? 

Haksız fiilde genel zamanaşımı on yıldır. Ecrimisil ise kendine özgü bir talep olduğu için zamanaşımı da farklıdır. Ecrimisilde zamanaşımı yerleşik uygulamaya göre beş yıldır. 5 yıl içinde ileri sürülmeyen talepler, karşı tarafın itiraz etmesi halinde dikkate alınmaz.

Ecrimisil ödemesi nasıl yapılır ?

Ecrimisil bedeli tarafların iddia ve savunmaları ile delillerin değerlendirilmesi sonucunda yapılan bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenir ve dava sonunda haksız çıkan fuzuli işgalci tarafından hak sahibi davacıya ödenmesine karar verilir.

Mahkeme, kararında bedeli ve faizin türü ile başlangıç tarihini gösterir. Davacı bu kararı icra takibine konu eder. Davalı diğer yargılama masrafları ile birlikte ödemeyi icra dosyasına yapar.

Ecrimisil ödeyen kişi hak sahibi olur mu ?

Ecrimisil, bir kira bedeli değildir. Hakkı olmayan yere müdahale eden, işgal tazminatı ödemekle kira bedeli ödemişçesine hak sahibi olmaz. Bu konuda taşınmazı ne kadar süreyle işgal ettiğinin de bir önemi yoktur.

Ecrimisil bedelinin ödenmesi herhangi bir sözleşmenin ortaya çıkmasını sağlamaz; sadece haksız kullanımdan kaynaklanan zararı giderir. Ecrimisil ödeyen kişi, taraflar aksine karar vermediği sürece, hak sahibi olmaz.