Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi, Kanunda doğrudan tanımlanmış değildir. Bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu m.470’te tanımlanan eser sözleşmesi ile m.237 ve devamında düzenlenen taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını bir arada bulundurur.
Teknik olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde belirtilir. Bu sözleşme ile arsa sahibi arsasını müteahhide devretme, müteahhit de inşa edeceği bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etme borcu altına girer.
Bağımsız bölümün konut veya işyeri olması mümkündür. Bu sözleşmenin taraflarca tercih edilmesinin çeşitli sebepleri vardır.
Arsa sahipleri bu sözleşme ile işi profesyonel bir yükleniciye devretmekte, yüklenici ise satın almak için nakit ödeme yapmak zorunda kalmadan üzerine inşaat yapabileceği bir arsaya sahip olmaktadır. Bu sayede arsa sahibi arsasını değerlendirmiş, müteahhit de sermayesini inşaat yapmaya özgüleme imkanına kavuşmuş olur.
Taraflar sözleşmeyi yaparken tamamen serbest değildirler. Sözleşmenin sınırları imar mevzuatı tarafından belirlenecektir.
Sözleşmenin yapıldığı esnada sözleşmeye konu arsa üzerinde yapı bulunuyor olabilir. Bu durumda binanın yıkım işi müteahhit tarafından yerine getirilmektedir. Yine bunun gibi boş haldeki bir arsa üzerinde de bu sözleşme icra edilebilir.
Sözleşme gayrimenkul satış vaadini barındırdığından, geçerli olabilmesi için noterde yapılması gerekir. Bunun için taraflar herhangi bir notere müracaat ederek karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren sözleşmeyi imzalamalıdır.
Uygulamada arsa sahibinin, müteahhide vekaletname vererek tüm işlemleri kendi adına takip etme yetkisini tanıması da sıkça karşılaşılan bir durumdur; ki sözleşmelerde bu husus da yer alır. Fakat burada vekaletin sınırları net olarak belirlenmelidir. Şüpheye yol açacak her koşul, arsa sahibi aleyhine olabilir. Sözleşmedeki her bir detay dikkatlice incelenirse ileride yaşanacak sorunların önüne geçilmiş olur.
Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterler tarafından düzenlenir. Bu sözleşme inşa edilecek yapının niteliklerini, giderlere hangi tarafın katlanacağını, vergi yükümlülüklerinin kime ait olacağını ve bunun gibi birçok konuyu kapsayacak şekilde yapılır.
Sözleşmenin yapılmasından başlayarak, vekaletin ve işin verilmesini takip eden ve işin tamamlanması ile son bulan sürecin her adımında, yaşanması muhtemel sorunları önceden tahmin edebilecek nitelikte bir avukatın hukuki danışmanlığından faydalanılmalıdır. Bu yardım alınmadığı için yapılacak bir hata, arsa sahibi için süreci uzatabilir ya da onun zarara uğramasına neden olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken tüm detayların sözleşmeye dahil edilmesi gerekir. Buna göre;
- tarafların karşılıklı yükümlülükleri,
- sözleşmenin konusu,
- paylaşımın nasıl yapılacağı,
- arsa payının ne zaman devredileceği,
- inşaatın ne zaman başlayacağı,
- iskanın ne zaman alınacağı,
- inşaatın gecikmesinin yaptırımı,
- inşaatta kullanılacak malzemelerin hangi kalitede olacağı
gibi hususların her biri sözleşmede yer almalıdır.
Yine bunların dışında, taraflar sözleşmeye özel hükümler de ekleyebilirler. Sözleşme içeriği yapılacak inşaatın bulunduğu yere, işin niteliğine ve daha pek çok şarta göre değişebilir.
Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şartları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma tipli bir sözleşmedir. Çünkü hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını içerir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de geçerli olabilmek için tıpkı diğer sözleşmeler gibi kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olmamalı; aşırı yararlanma içermemeli; sözleşme taraflardan birinin hataya düşürülmesi, korkutulması ya da aldatılması üzerine yapılmış olmamalıdır.
Tüm bu nedenler sözleşmenin geçersiz olarak ortaya çıkmasına ya da sonradan iptal edilmesine neden olabilir. Bunların yanında kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmalıdır.
Resmi şekilde yapılmaktan kasıt, sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi ve taraflarca huzurda imzalanmasıdır. Bu sözleşme üzerinde sonradan yapılacak herhangi bir değişiklik de aynı şartlara tabidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Sorumluluğu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibine düşen sorumluluk, arsayı inşaata elverişli bir biçimde müteahhide teslim etmektir. Bunun yanında arsa payını da devretmelidir. Ayrıca gerekli işlemlerin yapılabilmesi için müteahhide vekalet vermelidir. Yine müteahhidin üstlendiği yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için ona yardımcı olmalıdır.
Uygulamada arsa sahiplerine inşaatın teslimine kadar kira bedeli ödenmektedir. Bu durumla, mevcut inşaatın yıkılarak yerine yenisinin yapılmasının kararlaştırıldığı sözleşmelerde karşılaşılır.
Arsa sahiplerinin sözleşmenin imzalanmasını müteakip belli bir süre içinde binalarını boş ve borçsuz olarak teslim etmeleri gerekir. İnşaatın başlayabilmesi, engelsiz sürdürülebilmesi ve sözleşmeden beklenen amacın gerçekleşmesi için arsa sahibiyle ilgili ihtilaflar varsa, arsa sahibince çözülmelidir.
Bunun gibi yüklenicinin hissesine isabet eden kısımlar üzerinde müteahhitle ilgisi olmayan veya arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle müteahhidin mülkiyetini zedeleyen veya hissesine yükümlülük getiren ve inşaatın akıbetini etkileyen tüm sonuçlardan da arsa sahibi sorumludur.
Müteahhit inşaatı teknik şartnameye uygun olarak yapmak zorundadır. Arsa sahibi eğer teknik şartnamede olmayan bir malzeme kullanılmasını istiyorsa bunu makul süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Eğer şartname ile arsa sahibinin isteği arasında fark varsa arsa sahibi bu farkı ödemelidir.
Kurulacak bağımsız bölümlerin teslimi tarihine kadar ödenecek emlak vergisi ile elektrik ve su gibi masrafların da arsa sahibine ait olması kararlaştırıldıysa arsa sahibi bunları da ödemekle yükümlüdür; bunları müteahhitten talep edemez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Sorumluluğu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, arsa sahibine göre daha fazla fayda elde eder ve bu nedenle de menfaati ölçüsünde daha büyük sorumlulukları vardır.
Müteahhidin temel yükümlülüğü inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Bunun yanında inşaata başlamak için gerekli tüm izinleri almalıdır, bu konularda çıkacak uyuşmazlıkları da çözmekle yükümlüdür.
Müteahhit inşaatla ilgili olmak şartıyla;
- resmi makamlardan alınacak izin ve onaylarla ilgili her türlü vergi yükümlülüğünü,
- malzeme ve işçilik giderlerini,
- sosyal sigorta ve ipotek giderlerini,
- yıkımın yapılması ve enkazın kaldırılması giderlerini,
- inşaatta meydana gelen iş kazaları dahil maddi ve manevi sorumluluğu,
- gecikmeden kaynaklı sorumlulukları ve
- malzemenin nakli giderlerini
karşılama borcu altındadır.
İnşaatta çalıştırılan işçilerin tazminatları da dahil hak edişlerini karşılamak yine müteahhidin sorumluluğundadır. İşçi nakliyesi de müteahhide aittir.
Müteahhit, teslim süresi gelmiş olmasına rağmen halen inşaatı tamamlayıp teslim edemediyse arsa sahibinin ihtarıyla temerrüde düşer; gecikmeden kaynaklanan tüm zararlardan da sorumludur.
Teslim zamanı gelmemiş olmasına rağmen yüklenicinin işi süresinde bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa artık ihtara gerek olmadığını da belirtmek gerekir. Fakat müteahhit yaptığı işten dürüstlük kuralına göre arsa payı talep etmek istiyorsa inşaatı tamamlamaya epey yaklaşmış olmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Zamanaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zamanaşımının başlaması için taraflar arasındaki ilişkinin sonlandırılmış olması gerekir. Bunun için örneğin arsa sahibi taahhüt olunan dairelerin bir kısmını almış, tamamını almamışsa ilişkinin sonlanmadığını dolayısıyla da zamanaşımının başlamadığını söylemek gerekir.
Yine iskan ruhsatının alınmasının müteahhidin sorumluluğunda olduğu durumlarda iskan ruhsatı alınmışsa zamanaşımı iskan ruhsatının alındığı tarihten başlar. Zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre yüklenicinin ücret alacağı için, alacağın doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Tarafların karşılıklı anlaşmaları hariç, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ancak mahkeme kararı ile mümkündür. Nakit bedelli inşaat sözleşmelerinin aksine tek taraflı fesih söz konusu olmaz. Haksız fesih yapan taraf, ortaya çıkan zararları tazmin etmek zorundadır.
İnşaatın yapımı sırasında imar mevzuatının değişmesi veya diğer nedenlerle taraflar anlaşamazlarsa sözleşme karşılıklı olarak feshedilecektir.
Tarafların aralarındaki sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetmeleri halinde yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri talep edemez. Fakat yapmış olduğu inşaat nedeniyle girdiği masrafların bedelini parasal olarak isteyebilir.
Sözleşme ileriye ve geriye etkili olmak üzere iki şekilde feshedilebilir. İleriye etkili fesih, yüklenicinin ifasında belirli bir aşamaya kadar gelinmiş olduğu anlamına gelir.
Yüklenici inşaatı tamamladığı ölçüde tapuda pay almaya hak kazanır. Geriye etkili fesihte ise taraflar edimlerini karşılıklı olarak değiştirirler. Bu ihtimalde sözleşme hukuki manada hiç ortaya çıkmamış olur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Anlaşmazlıklar ve Çözümü
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde yapılması zorunludur; buna aykırı sözleşmeler geçersizdir. Tarafların kendi aralarında haricen imzaladıkları sözleşmenin sonradan noterce onaylanması sözleşmeye geçerlilik kazandırmaz. Fakat bu kuralın bazı istisnaları vardır.
Edimler karşılıklı olarak tamamen ifa edilmişse, yüklenici inşaatın tamamını veya pek önemli bir kısmını bitirmişse veya arsa payı yüklenici adına intikal ettirilmişse artık sözleşmenin geçerli olmadığı iddia edilemez; bu iddia üzerine açılacak dava reddedilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilen taşınmaz paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz (örneğin miras bırakandan intikal etmiş) olabilir. Bu durumda sözleşme konusu taşınmaz hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi, tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olmasına veya yapılan sözleşmeye onay verilmesine bağlıdır. Onay olmadan yapılacak sözleşmeler geçersizlik sonucuyla karşı karşıyadır.
Taraflar yapacakları sözleşme ile inşaatın ne zaman tamamlanacağını, iskanın ne zaman alınacağını ve teslimin ne zaman yapılacağını kararlaştırmalıdır. Bazı durumlarda inşaat süresinde başlamaz veya başlasa bile süresinde bitmez ya da bitmeyeceği artık açıkça anlaşılmıştır. Bu durumda arsa sahibi müteahhitten borcunu yerine getirmesini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararı da tazmin etmesini isteyebilir. Eğer arsa sahibi müteahhitten artık borcunu yerine getirmemesini ve borcun yerine getirilmemesinden kaynaklanan zararını tazmin etmesini talep ederse eksik işlerin bedelini, cezai şart veya kira tazminatını talep edemez; iki haktan birini seçmelidir.
Kimi durumlarda inşaat, tarafların anlaşmasına ve projeye uygun olmayan şekilde yapılmaktadır. Aslında projeye uygun olmayan yapıya iskan ruhsatı verilemez. Fakat zaten projeye aykırılıklar iskan ruhsatının alınmasından sonra gerçekleşmektedir. Böyle bir durumda imara ve projeye uygun hale getirilme imkanı varsa tadilat projesi yapması için mahkeme tarafından yükleniciye mehil verilmelidir.
Sözleşmeden kaynaklanabilecek anlaşmazlıklar ve bu anlaşmazlıkların çözümüne dair detaylarda uzman bir avukatın katkısından faydalanılmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Madde 1 – Taraflar
İşbu sözleşme, bir tarafta Kocaeli ili, İzmit ilçesi … Mahallesi … Sokak’ta bulunan … ada … parsel numaralı taşınmaza malik arsa sahibi … ; diğer tarafta İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Erenköy Mahallesi … Sok. No:…’de bulunan yüklenici … İnşaat Ltd. Şti. olmak üzere aşağıda yazılı koşullar dahilinde akdedilmiştir. Yüklenici tebligat adresi olarak bahsi geçen adresi, arsa sahibi ise “Eksen Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Karabaş Mah. Müneccim Arif Sok. No:25/1 İzmit/Kocaeli” adresini kabul etmiştir.
Madde 2 – Sözleşmenin Konusu
Kocaeli ili, İzmit ilçesi, … Mahallesi … Sokak, … ada … parselde bulunan mevcut binanın yıkılarak yerine İzmit Belediyesi’nin belirleyeceği imar durumuna ve taraflarca imzalanan proje ve teknik şartnameye uygun olarak 3 normal kat ile bir çatı katından ve her katta iki daire olmak üzere toplam 8 bağımsız bölümden ibaret konut inşaatının yapılmasıdır. Mevcut binanın yıkımında veya yapılacak binanın inşasında meydana gelebilecek tüm zararlardan yüklenici sorumludur. Salt arsa malikinden ve mücbir sebepten kaynaklanan zararlar saklıdır.
Madde 3 – Vaat Edilen Hissenin Yükleniciye Devri
Arsa maliki projenin onaylanmasının ardından kendisini güvence altına almak için inşaat ipotekli olarak anahtar teslimi yapacağı inşaat için taşınmazını yükleniciye verecektir. İnşaat tamamlandığında söz konusu ipotekler kalkacaktır.
Madde 4 – Bölüşme
Yapılacak binanın giriş kat kuzey cephesinde bulunan dairesi ve orta kat güney cephesinde bulunan dairesi arsa maliki adına tescil edilecektir. Geri kalan daireler yükleniciye ait olacaktır.
Madde 5 – Proje, Masraflar ve Cezai Şart
Projelerin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması dahil tüm hazırlık işlemleri ile bunlara ait masraflar yüklenici tarafın sorumluluğundadır. İşbu sözleşmenin imzalanmasının ardından inşaat ruhsatı en geç 2 ay içinde alınacak, ruhsatın alınmasının ardından en geç 2 ay içinde de inşaata başlanacaktır. İş, her halde sözleşmenin imzalanmasından başlayarak 6 ay içinde tamamlanacaktır. Teslim süresinde yapılmazsa yüklenici geciktiği her ay için arsa sahibine daire başına 5.000 TL cezai şart ödemeyi kabul eder. Cezai şart arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararlarından bağımsızdır. Yüklenici, inşaatın teslimine kadar arsa sahibine aylık 1.000 TL kira bedeli ödeyecektir. Müteahhit aldığı işi başkasına vekaleten de olsa devredemez ve yaptıramaz. Aksi durum arsa sahibine haklı fesih imkanı verir. Yüklenici arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümlerle diğerleri arasında herhangi bir ayrım yapamaz; her birini eşit şekilde makul sürede tamamlamak için elinden geleni yapmakla yükümlüdür.
Madde 6 – Yüklenicinin Sorumlulukları ve Giderleri
Yüklenici arsa sahibinden alacağı vekaletname ile proje, yeni imar durumu ve zemin etüdü ile kat irtifakının kurulmasını temin edecektir. Proje, zemin etüdüne ve yürürlükteki mevzuata uygun yapılacaktır. Yapı denetimi konusunda da sorumluluk yükleniciye aittir. İnşaatla ilgili tüm masraflar (işbu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi masrafları da dahil olmak üzere) nakliye ve malzeme giderleri, sosyal sigorta ödemeleri, resmi makamlara yapılacak başvurulardan kaynaklanan giderler ve inşaatın yapılması esnasında üçüncü kişilerin uğrayacağı zararlardan da yüklenici sorumludur. Elektrik, doğalgaz ve su abonelikleri için ödenecek depozitolardan arsa sahibi arsa payı oranında sorumludur. Kurulabilecek bir apartman yönetimi ise bina sakinlerinin inisiyatifinde ve mesuliyetindedir. Yüklenici arsa sahibinin aleyhine sonuç doğurabilecek her türlü durumu ona derhal bildirmekle yükümlüdür. Projede yapılacak esaslı değişiklikler arsa sahibine bildirilecektir. Yine maliyetin arttığı gerekçesiyle yüklenici arsa sahibinden fark ödemesini isteyemez. Yüklenici yaptığı işteki her türlü açık ve gizli ayıpları Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinde belirtilen süreler dahilinde ihbar koşulu aranmaksızın ve ücretsiz olarak gidermeyi garanti eder.
Madde 7 – Arsa Sahibinin Sorumlulukları ve Giderleri
Arsa sahibi kendisi adına tescil edilecek dairelerin yapımında kullanılacak malzemeler konusunda teknik şartname haricinde bir talepte bulunacak olursa bu isteğini (aradaki miktarı da karşılamak suretiyle) yükleniciye makul sürede bildirmekle yükümlüdür. Bu malzemelerin
temini ve kullanımı inşaatın gecikmesine neden olursa arsa sahibi bu gecikmeye katlanmakla yükümlüdür. Tüm inşaatta kullanılacak malzemeler TSE standartlarında olacaktır. Yüklenici ise kendi adına tescil edilecek bağımsız bölümlerde kullanacağı malzemeler konusunda değişiklik yapma hakkını saklı tutar. Her halde yapılacak değişiklik arsa sahibinin gelecekte bir zarara uğramasını engelleyecek şekilde yapılmalıdır. Arsa sahibi tüm işi kontrol etme ve ettirme hakkına sahiptir. Sözleşmenin imzalandığı döneme ait olmak üzere ortaya çıkan ve çıkacak tüm vergi yükümlülüklerinden ve bunların gecikme zammı ile faizlerinden arsa sahibi sorumludur. Arsa sahibi tapu, belediye gibi kurumlarda takip edilecek iş ve işlemler için yükleniciye özel bir vekalet verecektir.
Madde 8 – Sözleşmenin Süresi
Sözleşme Madde 5’te belirtilen sürede tamamlanır. Sırf arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerden ve mücbir sebep hallerinden kaynaklanan gecikmeler süreye dahil edilmez. Genel salgın hastalıklar, doğal afetler ve grevler gibi sebepler mücbir sebep sayılır. Sürenin sonunda inşaat tamamıyla bitirilmiş ve konut olarak kullanılmaya elverişli halde bulunmalıdır. İnşaatın bitirilmiş sayılması için kaba inşaattan başka elektrik, doğalgaz, su ve klima tesisatlarının da yararlanmaya hazır halde olması gerekir.
Madde 9 – İmar Durumundaki Değişiklikler
İmar durumundaki herhangi bir lehe değişiklik, taraflar arasında sözleşmenin kurulduğu andaki payları oranında paylaşılacaktır.
Madde 10 – Özel Şartlar
İşbu sözleşmenin imzalanmasından işin tamamlanmasına kadar geçecek sürede arsa sahibinin vefatı veya yüklenicinin tüzel kişiliğini kaybetmesi halinde tüm kazanılmış hak ve alacaklar mirasçılara intikal eder. Bunun gibi, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle diğer tarafın uğradığı zarardan da mirasçılar sorumlu olacaktır.
Madde 11 – İhtilafların Çözümü
İhtilaf halinde yetkili makamlar Kocaeli İcra Daireleri ve Mahkemeleridir.
Bu sözleşme taraflarca …/…/… tarihinde Kocaeli … Noterliği huzurunda imzalanmıştır ve Ek’teki teknik şartname bu sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır.
Arsa Sahibi Yüklenici
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları
Davalının evlenmeden önce kooperatife ödemelerinin bulunduğu, tarafların evlendiği tarihin sonrasına da sarkan evlilik dönemi içinde de ödemelerin devam ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda; kişisel mal niteliğinde olan evlilik öncesindeki toplam ödemeler ile evlilik dönemi içerisindeki tasfiye tarihine kadar olan toplam ödemelerin ayrı ayrı belirlenerek birbirine oranının saptanması, evlilik dönemine ilişkin (mal rejimi sona erene kadarki) ödemeler yönünden bulunan bu oran ile kooperatif hissesinin (hisseye tekabül eden konut mevcut ise onun değerinin) karar tarihine en yakın (karar tarihindeki) tarihteki tespit edilecek değerinin çarpımı sonucu belirlenen değer üzerinde davacının yarı oranında katılma alacağının bulunduğunun gözetilmesi, bu konuda gerektiğinde keşif yapılarak kooperatif hissesinin ya da mevcut ise hisseye tekabül eden bağımsız bölüm yönünden değer tespitinin yapılması, yapılacak hesaplamalarda gerekirse konusunda uzman inşaat mühendisi (veya gayrimenkul değerleme uzmanı) ve hukukçu bilirkişilerden birlikte veya ayrı ayrı gerekçeli ve hüküm kurmaya elverişli rapor alınması ve sonucuna göre katılma alacağı ile ilgili bir hüküm kurulması gerekir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2015/14671 E., 2015/18370 K.)
Bu kararla boşanmada mal paylaşımı davasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi tarafından yapılan ödemelerin tasfiye konusu edilmesi, ödemelerin evlilik sürerken yapılmış olması şartına bağlanmıştır.
Davalı yüklenici, davacılara ait daireleri onların onayı ile küçük yaptığını savunmuş ise de; yanlar arasındaki yazılı sözleşmenin değiştirildiğine ve davacıların daha küçük daire yapımına razı olduklarına dair yazılı kanıt sunulmuş değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca benimsenen ve kararlılık kazanan uygulamaya göre, bağımsız bölümlerdeki yüzölçümü noksanlığı eksik iş olarak kabul edilmektedir. Davalı yüklenici, davacılara ait bağımsız bölümleri sözleşme hükümlerine aykırı olarak ve bu kapsamda noksan yüzölçümlü yapmış olduğundan, sözleşmeyle yükümlendiği edimlerini kısmen ifa etmiş sayılır. Bu sebeple arsa sahibi noksan ifanın yerine getirilmesini ya da bundan doğan zararının tazminini isteyebilir. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2009/1389 E., 2010/1028 K.)
Kararla, bağımsız bölümün kararlaştırılandan küçük yapılması halinde arsa sahibinin sahip olduğu seçimlik haklar belirlenmiştir.
Taraflar arasında kooperatife ait inşaatların bedel karşılığında yapımına ilişkin sözleşmenin düzenlendiği ihtilâfsız olup bu sözleşmenin davalı iş sahibi kooperatif tarafından ihtarname ile feshedildiği anlaşılmaktadır. Eldeki dosyada yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında da davacının fesih tarihine kadar yaptığı imalâtlarda ruhsata aykırılıkların bulunduğu özellikle blokların zemin kat projesinde 3,7 m. olan yüksekliğin 2,9 m. yapılması nedeniyle kooperatife para cezası kesildiği açıklanmıştır. Diğer taraftan davacı dava dilekçesinde imalâtı %60-65 seviyelerinde yaptığını kalan kısmı iş sahibi kooperatifin şantiyeden uzaklaştırması nedeniyle yapamadığını, bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde de sözleşmenin feshinden sonra kalan imalâtı davalı iş sahibinin emanet usulü tamamlattığını belirtmiştir. Davacının bu beyanlarına göre kalan inşaatı kooperatifin tamamlattığı anlaşılmakta olup yapılan imalâtlardaki ruhsata aykırılık nedeniyle davalı iş sahibi kooperatifin sözleşme feshinde haklı olduğu anlaşılmaktadır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/2223 E., 2020/3014 K.)
Ruhsata aykırı ve gecikmeli iş yapan yüklenici ile olan sözleşmesini fesheden iş sahibinin bu feshinde haklı olduğu Yargıtay tarafından kabul edilmiştir.
