Kamulaştırma davaları, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil, kamulaştırma kararının iptali davaları, kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı bedel ve ecrimisil talebi gibi idare ve gayrimenkul hukukunun çeşitli alanlarına yayılmış birçok dava türünden oluşmaktadır.
Kamulaştırma davalarının aşağıda da ayrıntılı şekilde inceleneceği üzere oldukça teknik incelemeler ve bir süreç takibi gerektirmesi, bedel tespitlerinde alınan raporlara yönelik itiraz ve her tür beyanın sürelere tabi olması ve daha birçok detay birlikte değerlendirildiğinde, hak kaybına uğramamak için uyuşmazlığınıza ilişkin sürecinizi alanında uzman bir kamulaştırma avukatı, idare avukatı ve gayrimenkul avukatıyla takip etmenizi tavsiye ederiz.
Eksen Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak alanında uzman kamulaştırma avukatı, gayrimenkul avukatı ve idare hukuku avukatı kadromuz ile kamulaştırma davalarınıza ilişkin bütün dava ve uzlaşma gibi bütün süreçleri şeffaflık ve profesyonellikle takip ederek müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.
Kamulaştırma Nedir ?
Kamulaştırma kısaca, özel veya tüzel kişilere ait taşınmazların, kamu yararı amacıyla yetkili idare tarafından satın alınması olarak tanımlanabilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idare, kanunlarca ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleri doğrultusunda yapmakla yükümlü olduğu kamu hizmetlerini gerçekleştirebilmek adına (Kamulaştırma Kanunu md.3) bu işlemi kanunda belirtilen şartlar dahilinde ödemelerini yaparak kamulaştırma işlemi gerçekleştirebilir.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir ?
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idarenin kamulaştırmayı gerçekleştirmesinin en önemli şartlarından biri, kamulaştırma işleminin yapılma amacının kamu yararı olmasıdır.
- Kamulaştırma işlemi yalnızca kamulaştırma işlemi yapmaya yetkili idare tarafından gerçekleştirilebilir.
- Kamulaştırma bedelinin peşin veya kanunda belirtilen şartlar dahilinde taksitlerle ödenmek suretiyle kamulaştırma işlemi gerçekleştirilebilir.
- Bu şartlara ek olarak, kanunda belirtilen usuli işlemler dahilinde kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi gerekir.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı
Kamulaştırma şartlarından biri olan kamu yararı kararı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 5. Maddesinde belirtilen idari kurum ve kuruluşlar tarafından, kanunda belirtilen esaslar doğrultusunda verilebilmektedir. Bu kurum ve kuruluşlar:
1 – Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
– 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
– Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
– Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
– İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
– Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
– Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu
– Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
– Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
– Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
– Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
– Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
2 – Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
3 – Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Kamulaştırma şartlarından biri olan kamu yararı kararı, iki aşamalı bir inceleme sonucunda şartın gerçekleşmesi sonucuna varabilecektir. Tarihin başından beri en önemli haklardan biri olarak görülen mülkiyet hakkının, kamulaştırılan yer sahibinin rızası dışında elinden alınması için yalnızca kamu yararı kararı verilmesi yeterli görülmemiştir. Yani Kamulaştırma Kanunu’nun 5. Maddesinde ve yukarıda belirtilen idari kurum ve kuruluşların vermiş olduğu kamu yararı kararlarının verilmiş olması kamu yararının varlığının kabulü için yeterli görülmemiş, aynı zamanda Kam.Kan. md.6 uyarınca alınan bu kamu yararı kararlarının, bu maddede belirtilen merciler tarafından onaylanması gerekmektedir. Bu makamlar:
- Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde vali
- İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
- Üniversite yönetim kurulu kararları, rektör
- Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanı
- Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürü
- Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanı
- Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakan
- Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, vali
Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonunun Görevleri
Kamu yararı kararının onaylanması sonrasında kamulaştırma kararı alınan taşınmaz üzerine idare tarafından kamulaştırma şerhi (Kam.Kan. md.7/3) konulur. Devamında idare tarafından taşınmazın değeri hesaplattırıldıktan sonra, bu bedeli aşmamak üzere, taşınmazı pazarlık yoluyla veya idareye ait başka bir taşınmazla trampa(değişim) yoluyla uzlaşma konusunda görüşmek için yetkili idare tarafından kamulaştırılacak yer malikine tebligat gönderilir.
Bu tebligat sonucunda yer sahibinin 15 gün içerisinde idareye başvurması gerekmektedir. Başvuru sonucunda uzlaşma komisyonu tarafından uzlaşma görüşmeleri için bir tarih belirlenerek, belirlenen tarihte görüşmeler yapılacaktır.
Bu görüşmeler sonucunda kamulaştırma bedeli veya trampa konusunda anlaşmaya varılması halinde bu hususa ilişkin tutanak düzenlenir. Bu anlaşma sonrasında idarenin belirleyeceği tarihte, yer sahibi veya yetkilendirdiği bir kişinin tapuyu idareye devretmesi sonucunda kendisine ödeme gerçekleştirilecektir.
Kamulaştırma işleminin anlaşma sonucunda anlatıldığı şekilde gerçekleşmesi durumunda, kamulaştırma veya bedele karşı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi uyarınca herhangi bir sebeple dava açılamayacaktır.
Kamulaştırma görüşmelerinin herhangi bir sebeple sonuçsuz kalması durumunda ise idare kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tescili için dava açma hakkına sahip olacaktır.
Kamulaştırma Davalarında Avukatın Rolü
Kamulaştırma davaları hem özel hukuk, hem de idare hukuku alanında oldukça teknik incelemeler gerektirmesi, dava sürecindeki kıymet takdirleri ve bilirkişi raporları gibi hak kaybına uğranmaması adına bunlara yapılacak itirazlar ve sunulacak beyanların sürelere tabi olması, usule dayalı işlemlerin oldukça detaylı olması ve daha birçok konu birlikte değerlendirildiğinde, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarının bütün sürecinin alanında uzman bir gayrimenkul ve kamulaştırma avukatı tarafından takip edilmesi hak kaybına uğramanızı önleyecektir. Eksen Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak gayrimenkul, idare ve kamulaştırma hukuku alanında uzman avukatlarımız ile şeffaflıkla ve profesyonel olarak müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.
Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir ?
Kamulaştırma bedelinin idare tarafından kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenebilmesi mümkün iken, uzlaşma sağlanamaması halinde bu hesaplama davanın görüldüğü mahkemece belirlenecek bilirkişiler marifetiyle hesaplanmaktadır.
Kamulaştırmaya konu taşınmazın değeri mahkeme tarafından hesaplattırılırken en yanlış bilinen konu, kamulaştırma sonucu, kamulaştırılan yer üzerinden inşa edilecek tesis nedeniyle oluşacak değer artışları, bu kamulaştırma bedelini etkilemeyecektir. Yani kamulaştırılan yerde herhangi bir sosyal tesis veya hastane gibi kira ve taşınmaz bedellerini yükseltecek hizmetlerin varlığı, kamulaştırılan yerin bedel tespitinde herhangi bir etkide bulunamayacaktır.
Bunun haricinde taşınmazın bulunduğu konum, yüzölçümü ve daha birçok teknik konu nezdinde taşınmaz değer tespiti yapılacaktır.
Kamulaştırma davası hangi mahkemede açılır ?
- Kamulaştırma bedelinin tespitine ve idare adına tesciline ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.
- Kamulaştırma kararına yönelik iptal davalarında ise görevli mahkemeler mahkemeleri olup, yetki 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre belirlenecektir.
- Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tazminat ve ecrimisil taleplerine ilişkin davalar bu başlık dahilinde değerlendirilmemiştir. Bu dava türünde ise kamulaştırmanın niteliğine göre idare mahkemeleri veya asliye hukuk mahkemeleri görevli olabilmektedir.
Kamulaştırılan taşınmazın parası ne zaman ödenir ?
Burada öncelikle belirtilmesi gereken husus, idarelerce yeterli ödenek sağlanmaksızın kamulaştırma işlemlerine başlanamayacağıdır.
Kamulaştırma işlemlerine başlanması sonrasında, esas olan tapu devrinin gerçekleşmesi sonrasında idarenin, kamulaştırılan taşınmaz malikine kamulaştırma bedelini peşin olarak ödemesidir. Ancak Kamulaştırma Kanunu’nda buna bir istisna getirilerek, bazı durumlarda ödemelerin taksitle yapılabileceğine hükmedilmiştir. Büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, o yılki Genel Bütçe Kanunu’nda gösterilen miktarın; kamulaştırma bedelinin 1/6’sından az olmamak koşuluyla peşin ödenmesi halinde, en fazla 5 yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere taksitlendirilebilir.
