Şufa ve Önalım Hakkı Davası
Eksen Hukuk ve Danışmanlık olarak temel uzmanlık alanlarımızdan biri olan Gayrimenkul Hukuku, toplumumuzun neredeyse her kesimi ile etkileşimde olan bir hukuk dalıdır.
Gayrimenkul Hukuku, Medeni Hukuk’un bir parçasını teşkil eden eşya hukuku bölümleri içinde önemli bir alanıdır. Gayrimenkul hukukunda önemli bir hak olan Şu’fa hakkı diğer tabiriyle ön alım hakkı, genel tanımı ile kanundan doğan, kişiye öncelikli satın alma hakkı sağlayan böylece mülkiyeti kazanma imkânı sağlayan, eşyaya (taşınmaza) bağlı bir haktır.
Gayrimenkul hukuku alanında ortaya çıkan uyuşmazlıkların, taraflar arasında çözülemeyip yargıya taşınması durumunda; hukuki destek alınması son derece önemlidir.
Şufa Hakkı
Genel itibariyle önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı” olarak üzere üçe ayrılmaktadır.
Yasal önalım hakkı, Medeni Kanunumuzun 732. maddesinde; sözleşmeden doğan önalım hakkı ise aynı kanunumuzun 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunumuzun 240. maddesi ve devamında; sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunumuzda düzenlenmiştir. Günümüzde en yaygın kullanılan ve karşılaşılan şufa hakkı, Medeni kanunumuzda düzenlenmiş Yasal şufa hakkıdır.
Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı paylı mülkiyette paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara satışa konu olan payı öncelikle satın alma imkânı sağlayan bir haktır. Yani ön alım hakkı ile paydaş/lar satışa konu payın üçüncü bir kişiye satılması durumu söz konusu olduğu ihtimalinde önalım hakkı sahibi olarak bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır.
Önalım Davası
Yukarıda açıkladığımız önalım hakkı, ancak ve ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Önalım davası, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş tarafından, taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açarak bu hakkı kullanabilmektedir. Önalım davası, gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
Önalım hakkının kullanılamayacağı bazı özel durumlar vardır. Bunları özetleyecek olursak;
- Önalım davasının davalısı şufa hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında şufa hakkı kullanılamaz.
- Fiilen Taksim Edilen Taşınmazda Şufa Hakkı Kullanılamaz
- Yargıtay içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda yakın akrabalar arasındaki satış şufa davasına konu olamaz.
- Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz.
- Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
Şufa Hakkında Süre
Önalım (şufa) hakkı hak düşürücü süreye tabidir. Yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması için öngörülen hak düşürücü süreler; yapılan satış, ilgili yasal düzenlemelere göre alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK md. 733, TBK md. 241). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. (TMK md. 733, TBK md. 242).
Şufa Hakkı Nasıl Engellenir ?
Diğer önemli bir husus ise önalım (şufa) hakkının engellenmesi üzerinedir. Hak düşürücü sürelerin kaçırılması gibi belirli bazı durumlarda önalım hakkını engellenebilmektedir.
Buna örnek olarak;
- Cebri icra yoluyla gerçekleşen satışlarda,
- Önalım hak düşürücü sürelerin dolması halinde,
- Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler)
- Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
- Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,
- Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin hâkim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
- Satım özelliğinin üstün bulunmayıp, bağışlama özelliğinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,
- Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde,
- Miras paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amacın ağır bastığı durumlarda,
önalım hakkı kullanılamamaktadır.
Şufa Hakkından Feragat Süreci
Kanun koyucular önalım (şufa) hakkından vazgeçmeyi ve feragat etmeyi birbirinden ayırmışlardır. Çünkü önalım hakkından feragat yalnızca yasal önalım hakkı için mümkünken önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme hem yasal önalım hakkı için hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı için mümkündür.
Yasal önalım hakkından feragat kanunla özel şekli usule tabi tutulmuştur. Medeni Kanunumuz uyarınca önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Diğer yandan, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Önalım Hakkı İhtarname Örneği
İ H T A R N A M E
KEŞİDE EDEN :
VEKİLİ :
ADRES : Karabaş Mh. Müneccim Arif Sk. No:25/1 İzmit/KOCAELİ
MUHATAP :
ADRES
KONU : Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, Kocaeli ili, İzmit İlçesi, … Mahallesi, …Mevkii, …. Pafta ….Ada ……. Parsel numaralı taşınmazdaki ön alım hakkınızın kullanımına ilişkin bildirimdir.
AÇIKLAMALAR
- Kocaeli ili, İzmit İlçesi, … Mahallesi, …Mevkii, …. Pafta ….Ada ……. Parsel numaralı taşınmazda müvekkil ile ……. ‘nin müşterek malik olduğu gayrimenkuldeki ………..’a ait hisse … tarihinde müvekkilin bilgisi ve rızası olmadan, 3. kişi ………. satılarak devredilmiştir.
Müvekkil ………..bu satışa rıza ve muvafakati yoktur, ve Medeni Kanunun 732. Maddesinde yazılı bulunan ön alım hakkını kullanmaktadır.
‘’ Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. (4721 S. K. m. 732)’’
- Söz konusu gayrimenkul hissesinin, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 15 gün içinde müvekkil …………. bedeli karşılığında satılmasını, aksi takdirde ön alım hakkımızı kullanarak söz konusu hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ve ………… adına devredilmesi için hukuki yollara başvurulacağını ayrıca yargılama gideri, masraf ve vekalet ücretlerinin de tarafınıza yükleneceğini vekaleten ihtar ederim.
Şufa hakkı nedir ?
Şufa yani önalım hakkı, genel tanımı ile kanundan doğan, kişiye öncelikli satın alma hakkı sağlayan böylece mülkiyeti kazanma imkânı sağlayan, eşyaya (taşınmaza) bağlı bir haktır.
Şufa davası kime açılır ?
Şufa davası, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş tarafından, taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açarak bu hakkı kullanabilmektedir.
Şufa davası ne kadar sürer ?
Eksen Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak bu etkenleri en aza indirerek, hukuki süreci olabilecek en kısa sürede sonuçlandırmaktayız.
Şufa davasında zaman aşımı var mıdır ?
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. (TMK md. 733, TBK md. 242).
Önalım hakkını kimler kullanabilir ?
Önalım hakkını gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş tarafından, taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açarak bu hakkı kullanabilmektedir.
