Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
Hukuk sistemimizde dava öncesi ya da dava yerine arabuluculuk faaliyetleri aşaması kural olarak ihtiyaridir yani tarafların isteğine bağlıdır. Fakat son yıllarda yapılan düzenlemelerle arabuluculuğun uygulama alanı genişletilmektedir.
Ticaret hukuku, iş hukuku ve tüketici hukuku uyuşmazlıklarında mevcut düzenlemeye göre görevli mahkemede dava açmadan önce dava şartı zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekmektedir. Yeni düzenlemeye göre ise kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Halihazırda kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci aslında zaten işlemektedir. Yani kira parasının tespiti, kiralananı göstermeye izin, kiralananın tahliyesi ve diğer kira hukukundan kaynaklanan sorunlar için arabuluculuk başvurusunun yapılmasına bir engel yoktur; ilgili davalar için mahkemeye başvurulmadan bu alternatif seçenekle çözüme gidilebilir. Fakat 01.09.2023 tarihi itibariyle bu yol dava açmadan önce zorunlu hale gelmiş olacaktır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen hükümle birlikte kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla sona ermesi kiraya verenden ya da kiracıdan kaynaklanan sebeplerle gerçekleşebilir.
Kiraya veren kiralananı gereksinim, yeniden inşa ve imar nedenleriyle; kiralananı sonradan edinen kişi ise yine gereksinim nedeniyle dava yoluyla tahliyeyi talep edebilir. Bunların yanında kiracı ile ilgili tahliye sebepleri de vardır.
Tahliyeye ilişkin kiracı tarafından yazılı taahhütte bulunulmuş olması, kiracının kira bedelinin süresinde ödenmemesi nedenine dayanan iki haklı ihtara sebep olması ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutunun bulunması tahliyenin dava yoluyla sağlanmasına neden olan hallerdir.
Tahliye taahhüdü almış olan kiraya veren, icra takibi veya dava yoluyla tahliye isteyebilir. Bunu icra yoluyla yapacak olan malik bu icra takibini açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvuru yapmak zorunda değildir. Tahliyenin dava yoluyla istenmesi halinde ise arabuluculuk şarttır.
Yasal artış oranlarının altında ödeme yapan kiracının tahliyesi, eksik ödenen kira bedelinin tahsili ile birlikte tahliyenin de talep edileceği bir icra takibi ile mümkündür.
Geçmiş yıllardaki yasal veya tarafların anlaşması sonucu belirlenmiş olan oranların altında artışa dayalı kira ödeyen kiracı icra dairesi marifetiyle tahliye ettirilebilir. Bu yola başvuracak olan malik açısından arabuluculuk şartı yoktur. Kiracının bu icra takibine itiraz etmesi halinde kiraya verenin icra hukuk mahkemesinde açacağı itirazın kaldırılması ve tahliye davası da arabuluculuğa tabi değildir.
Kiradan kaynaklanan nedenlerin yanında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu Kanun’dan kaynaklanan tahliye davaları için de arabuluculuk faaliyeti dava şartı haline gelmiştir.
Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kiracı da ev sahibine açacağı dava öncesinde bahsettiğimiz dava şartını yerine getirmelidir.
Kira uyuşmazlığına dair yapılan başvuru arabulucu tarafından, görevlendirme tarihinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.
Tarafların anlaşmaya varması halinde arabuluculuk faaliyeti sona erer ve bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin sulh hukuk mahkemesinden alınması zorunludur.
Taraflar dava açılmadan önce veya davanın görülmesi sırasında arabulucuya başvurma konusunda anlaşabilirler. Mahkeme de tarafları arabulucuya başvurmak konusunda aydınlatıp, teşvik edebilir.
Tarafların arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaları halinde arabuluculuk ücreti aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde karşılanır. Arabuluculuk bürosuna başvuru yapılması için herhangi bir ücret ödenmesi gerekmez.
