Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi bildirim yoluyla ve dava yoluyla gerçekleşebilir. Dava yoluyla sona erme ise kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olabilir. Tahliye taahhütnamesi ile sözleşmenin sona ermesi kiracıdan kaynaklanan sebeplerdendir. Kira hukuku büromuzun danışmanlık verdiği alanlardandır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ilerideki belirli bir tarihte tahliyeyi üstlendiği, kiraya verenin de tahliye ve sözleşmeyi sona erdirme nedeni olarak kullanabileceği adi veya resmi şekilde düzenlenen yazılı belgedir. Son dönemde artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle taahhütnameler sıkça başvurulan bir yöntem haline gelmiştir.
Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
- Yazılı Olma: Bir tahliye taahhütnamesinin ilk şartı yazılı olmasıdır.
- Kiracı Tarafından İmzalanma: Kiracının imzasını taşımayan taahhütname geçerli değildir.
- Belirli Taahhüt Tarihi İçerme: Bu şart kiracı tarafından imzalanma anında aranmasa da sonradan yerine getirilmelidir.
- Tahliye Tarihi İçerme: Bu da sonradan doldurulabilecek unsurlardandır.
- Kiralananın Adresini Bildirme: Kira sözleşmesine konu konut veya işyerinin adresi açıkça belirtilmelidir.
Tüm bu unsurlar olmadan tahliye taahhütnamesinin varlığından bahsedilemez.
Geçerli Tahliye Taahhütnamesi
- Bir taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için her şeyden önce yazılı olması şarttır.
- Yazılı bir kira sözleşmesi bulunmayan durumlarda yazılı tahliye taahhütnamesi alınması mümkündür. Tarafların kendi aralarında düzenledikleri taahhütname de geçerlidir; noter onaylı olması zorunlu değildir. Noterde düzenlenmiş bir kira sözleşmesi için de adi yazılı taahhütname alınabilir.
- Taahhütname metninin tamamının kiracının el yazısı ile doldurulması olması şart değildir.
- Matbu taahhütname imzalanması da geçerlidir. Yine tarih bilgilerinin yazılmamış olması da taahhütnameyi geçersiz kılmaz; yeter ki imza tarihi ispatlanabilsin.
- Taahhütnamede tahliye tarihi açıkça belirlenmiş olmalıdır.
- Taahhüdün, teslimden sonraki bir tarihe ait olması gerekir.
- Taahhüt bizzat kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
- Malikle kiraya veren aynı kişi değilse tahliye sadece kiraya veren tarafından istenebilir.
Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi
Yazılı olmayan taahhütnameler geçersizdir. Yine kiralananın teslim tarihinden önce veya teslim tarihinde alınmış taahhütnameler de geçersizdir. Aynı şekilde kira sözleşmesinden önce verilmiş taahhütler de tahliyeye konu edilemez. Kiracının iradesinin çeşitli nedenlerle sakatlanması da taahhütnameyi iptal edilebilir hale getirir.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı Nedir?
Tahliye taahhütnamesi kaynağını doğrudan kanundan alır. Konu Türk Borçlar Kanunu m.352/1 ile düzenlenmiş, detayları ise Yargıtay uygulamaları ile şekillenmiştir.
Tahliye Taahhütnamesinin Uygulanması Sonrasında Kiracının Çıkarılması
Kiracı verdiği taahhütnameyle kendi rızası ile tahliyeyi gerçekleştirebilir. Bunu yapmaması halinde icra takibi veya dava ile zorla tahliye ettirilir ve yapılan masraflara katlanmak zorunda kalır. İlamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kira davalarında zorunlu arabuluculuk usulüne tabidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?
Kiracıdan taahhütname alan ev sahibi belirli tarihte tahliyenin gerçekleşmemesi üzerine icra takibi veya dava açabilir. İcra takibinde kiracının tahliye emrine uyarak tahliyeyi yapması durumunda süreç bir aylık bir sürede tamamlanabilir. Kiracının icra takibine itiraz etmesi veya kiraya veren tarafından doğrudan davaya gidilmesi durumlarında ise süreç yaklaşık bir yıl kadar sürebilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Nasıl Doldurulması Gerekir?
Taahhüdün doldurulmasında en önemli husus kiracının imzasının alınmasıdır. Taahhüde esas olan kira sözleşmesine tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça atıf yapılmalıdır. Taahhüdün verildiği tarih metne işlenirse dava süreleri açısından muhtemel sorunlar ortadan kalkar. Uygulamada ev sahiplerinin kira sözleşmesi imzalamak için taahhüt almayı şart koştuğu durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinde Yanıtı En Merak Edilen Sorular
Sizler için hazırladığımız bu içeriğin devamında, tahliye taahhütnamesiyle ilgili yanıtı en merak edilen soruları inceleyeceğiz.
Tahliye Taahhüdü Kaç Yıl İçin Verilebilir?
Taahhüt bir veya iki yıl ya da farklı bir dönem yani süre için verilebilir. Örneğin 25.08.2023 tarihinde bir yıllık düzenlenen bir kira sözleşmesinde, 23.07.2024 tarihine tahliye taahhüdü alınabilir. Burada taahhüdü kullanıp kullanmamak kiraya verenin inisiyatifindedir. Bunun gibi sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir tarih için de taahhüt verilebilir.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Taahhüt Alınabilir Mi?
Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olmasına gerek yoktur. Sözlü bir kira sözleşmesi kapsamında da tahliye taahhütnamesi alınabilir. Burada önemli olan teslim tarihi ile bağlantılı olarak kira ilişkisinin ne zaman başladığını ispat edebilmektir.
Aile Konutu İçin Tahliye Taahhütnamesi Alınabilir Mi?
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Kiralananın aile konutu olduğunun tespiti her zaman istenebilir ve kiraya verene bildirilebilir. Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan diğer eş, malike konutun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenilmez.
Tahliye Taahhütnamesinin İptali Mümkün Müdür?
Tahliye taahhütnamesinin iptalinden anlaşılması gereken bu taahhüdün tahliyeye konu edilememesidir. Kiracının iyi niyeti ve tecrübesizliği kötüye kullanılarak, ona baskı ve cebir uygulayarak veya hileli davranışlarla onu yanılgıya düşürerek taahhüde zorlanması gibi hallerde tahliye taahhütnamesinin iptali mümkün olur.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Hallerde Geçersiz Olur?
Tahliye taahhütnamesinin geçersizlik nedenlerini yukarıda belirttik. Bunların yanında genel hukuk kurallarına aykırılık da taahhüdü geçersiz kılar. Bu kapsamda taahhüdün alınmasında hile veya korkutma varsa ya da kiracı yanılgıya düşmüşse ve bunları ispat edebiliyorsa taahhüt iptal edilebilir.
Tahliye Taahhütnamesine Nasıl İtiraz Edilir?
Tahliye emrini tebliğ alan kiracı itirazını dilekçe ile icra dairesine sunmalıdır. Kiracı dilekçesinde;
- taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığına,
- kiralananı aile konutu olarak kullandığına,
- taahhüt metnine,
- metindeki tarihlere,
- kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına
dair itirazda bulunabilir. Bu itirazlardan bir kısmı birlikte de ileri sürülebilir. Örneğin kiracı imzayı kabul edip tanzim ve tahliye tarihlerinin boş olarak alındığına dair de itirazda bulunabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Varsa İhtara Gerek Var Mıdır?
Kiracısından geçerli bir tahliye taahhütnamesi almış olan ev sahibi tahliyeyi istemek için ayrıca bir ihtar çekmek zorunda değildir.
Tahliye Taahhütnamesi Sözlü Olur Mu?
TBK uyarınca tahliye taahhüdünün yazılı olması zorunludur, sözlü olmaz. Sözlü taahhüt verilmiş olsa dahi geçerli değildir. Ev sahibi sözlü taahhüde dayanarak tahliye isteyemez.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Sona Erer?
Tahliyeyi taahhüt ettiği tarihin geçmesinden sonra kiraya verenin yasal haklarını kullanmaması üzerine kiracı taahhütle bağlı olmaktan kurtulur. Tarih kısmı doldurulmamış imzalı taahhütname hakkında süresinde dava veya icra takibi yoluna başvurulmaması durumunda da taahhüt son bulur.
Tahliye Taahhütnamesi İle İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Sözleşme ile kiralanan taşınmazların tahliyesi İcra İflas Kanunu tarafından düzenlenmiştir. Taahhüt tarihinde kiralanan boşaltılmamışsa kiraya veren bir ay içinde ilamsız icra takibi yapabilir. Bunun üzerine icra dairesi kiracıya bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının ve varsa temsilcilerinin ismi, yerleşim yerleri, sözleşme tarihi ile kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır. Kiracı icra takibine süresinde itiraz ederse kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım Ne Yapmalıyım?
Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir. Düzenleme tarihi olmayan taahhütnameyi imzalamakla karşı tarafa istediği şekilde doldurma yetkisi verilmiş sayılır. Bu durumda muhtemel yasal süreçler için danışmanlık alınmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması Suç Mudur?
Mevzuatta taahhüdün kiracı tarafından verilmesi düzenlenmekle birlikte uygulamada daha önceden hazırlanmış matbu metinlerin imzalatılması tercih edilmektedir. Kiracının imzasının alınmasının ardından taahhüdün verildiği tarih ve tahliye tarihi sonradan mal sahibi tarafından tek taraflı olarak doldurulmaktadır. Taahhütnamenin sonradan doldurulması suç değildir.
Sanığın, aleyhine yapılan icra takibinin dayanağını oluşturan tahliye taahhütnamesi altındaki imzanın kendisine ait olmadığını, katılan tarafından sahte olarak düzenlendiğini iddia ederek savcılığa şikayette bulunmak suretiyle işlemediğini bildiği halde mağdur hakkında soruşturma ve kovuşturma başlatılmasını sağlamak için hukuka aykırı bir fiil isnat ettiği anlaşıldığından sübuta eren ve unsurları itibariyle oluşan iftira suçundan mahkumiyetine karar verilmelidir. (Yargıtay 9. Ceza Dairesi 2014/6613 E., 2014/11032 K.)
Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulduğu Nasıl İspat Edilir?
Tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğu hususu her türlü yasal delille ispat edilebilir. Fakat kiraya verenin elinde yazılı delil olduğu için kiracının da bunun aksini yazılı belge ile ispatlaması gerekir. Aksi halde itirazı dikkate alınmaz. Kaldı ki taahhütnamenin sonradan doldurulması başlı başına bir geçersizlik sebebi değildir.
Tahliye Taahhütnamesini Her Yıl Yenilemek Gerekir Mi?
Kira sözleşmesi her yıl yenilenmek zorunda değildir; kural olarak aynı şartlarla devam eder. Tahliye taahhütnamesi ise belirli ve kesin bir tarihi içerir. Dolayısıyla o tarih geçtikten sonra artık hükümsüz ve anlamsız hale gelir. Kiraya veren gelecekte tahliye istemeyi düşünüyorsa tekrar taahhütname imzalatmalı veya ihtiyacı doğrultusunda kullanmak üzere tahliye tarihi kısmını boş bırakmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanırsa Geçerli Olur?
Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalandığı tarih, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Teslimden önce veya teslim esnasında alınmış taahhütler geçersizdir. Teslim hususunun ispatı için taraflar arasında bir teslim tutanağı düzenlenebilir.
Tahliye taahhütnamelerinde geçen “kiracısı bulunduğum” ifadesi yerleşik uygulamada taahhütnamenin kira ilişkisi devam ederken verildiğini göstermektedir. Böyle bir durumda kiracı tahliye taahhütnamesindeki düzenleme tarihinin sonradan doldurulduğunu, gerçekte taahhüdün kira sözleşmesi ile birlikte verildiğini ileri sürse de buna itibar edilmemektedir.
Tahliye taahhüdün verildiği tarihten önce kira sözleşmesinin noterde düzenlendiği, taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulduğu ancak kira süresinin başlangıcının ileri bir tarih olarak belirlendiği anlaşılmakta olup taahhüdün düzenlendiği tarihte davalının iradesini sakatlayacak bir durum bulunmadığından, geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7774 E., 2017/17974 K.)
Tahliye Taahhütnamesi Şarta Bağlı Olabilir Mi?
Kanun taahhüdün şarta bağlı olmasını yasaklamaz. Yargıtay uygulamasına göre de tahliye taahhüdü şarta bağlanabilir. Fakat dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez kuralı gereğince örneğin bir aylık kiranın süresinde ödenmemesi nedeniyle tahliyenin yapılacağına dair taahhüt geçerli olmayacaktır.
Kira bedelinin aylık peşin olarak yatırılacağı, bu süre zarfında kira parasının yatırılmaması durumunda birinci ay için ödenmeyen aylık kira bedelinin %10’u gecikme faizi alınacağı, ikinci ayın ilk üç günü içinde ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedilmiş sayılacağı ve tahliye işlemine başlanacağı kararlaştırılmıştır. Kira ödemesine ilişkin bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. (Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2009/10286 E., 2010/558 K.)
Olayımızda tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihten tahliye tarihine kadar olan süre için kira alınmayacağı ve davacının ödemesi gereken 50.000 TL’nin ödenmesi kiralananın 01.06.2007 tarihinde tahliye edilmesi şartına bağlanmıştır. Bu tahliye taahhüdü şarta bağlı bir tahliye taahhüdü olup geçerlidir. (Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2009/10107 E., 2010/439 K.)
Tahliye Taahhütnamesinin Tarihi Ne Olmalıdır?
Kanun’un açık hükmüne göre tahliye taahhütnamesi kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Bu düzenleme ile daha zayıf konumda bulunan kiracının korunması amaçlanmıştır. Kiracı bu sayede konut veya işyerini henüz kullanmadan sonucu belirsiz bir yükümlülük üstlenmemiş olur.
Taahhütnamenin düzenlendiği tarihle kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarih birbirinden farklı konulardır. Sözleşme tarihinden sonraki bir tarihe ait olması gereken, taahhütnamenin düzenlendiği tarihtir. Haliyle tahliye tarihi daha da ileri bir tarih olacaktır.
Taahhüt sözleşmenin sonu ile aynı tarihli olmak zorunda değildir. Örneğin bir yıllık bir kira sözleşmesinde sekiz ay veya on beş ay sonrası için tahliye taahhüdü verilebilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Süresi Geçerse Ne Olur?
Tahliye taahhütnamesinde yazan tarihin geçmesinin ardından kiraya verenin yasal yollara başvurmamış olması durumunda kiracı artık bu taahhüdü ile yükümlü olmaktan kurtulur. Karşı taraf da bu taahhüde dayanarak tahliye isteyemez.
Tahliye Taahhütnamesi İle İlgili Hukuki Destek
Kiracının tahliyesi hususu kira sözleşmesinin imzalanmasıyla başlayan tüm aşamaları ilgilendirir. Tahliye taahhütnamesinin söz konusu olduğu uyuşmazlıklarda hem kiracı hem ev sahibi hukuki süreci yürütmek için bir uzmandan destek almalıdır.
