Karabaş Mah. Müneccim Arif Sk. 25/1 İzmit/Kocaeli

Eksen Hukuk » Blog » Kiracının Tahliyesi

Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356. maddeleri, konutlar ve çatılı işyerlerinin kiralanması ile ilgili kurallara ve bunlardan doğacak uyuşmazlıkların çözümüne ayrılmıştır.

Sahip olduğu evini veya işyerini kiraya veren malik, kiracısı ile belirli ya da belirsiz bir süre için anlaşabilir. Genel kurala göre belirlenen sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Fakat Kanun konut ve çatılı işyerleri için kiracının korunması amacıyla özel bir kural getirmiştir.

Buna göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kural çok açıktır; süre belirli ise ve kiracı aksini istemiyorsa sözleşme uzar.

Sırf sürenin dolmuş olması kiraya verene tahliye talep etme hakkı tanımaz. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Bu kuralın istisnası ise sözleşme süresinin on yıla kadar uzamasıdır.

Bahsettiğimiz bu kurallar belirli süreli sözleşmeler için geçerlidir. Uygulamada kira sözleşmeleri daha ziyade bir yıllık yapıldığından biz de yazımızda belirli süreli sözleşmelere dikkat çekeceğiz.

Sözleşme iki yolla sona erebilir; ihtar yoluyla ve dava yoluyla. İhtar yolu sözleşme süresi ile ilgilidir. Dava yoluna ise kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle gidilir.

İki Haklı İhtar Sonrası Tahliye Davası

Kiracının, kiraya verenin iki haklı ihtarına sebep olması, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanır.

Buna göre;

  • kiracı bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.352).

Kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya veren tarafından makul sayılabilecek süre geçtikten sonra ihtar çekilmesi, haklı ihtar anlamına gelir. Taraflarca kararlaştırılan ya da uygulamaya göre saptanacak ödeme gününün geçmiş olması kiraya verene ihtar çekme hakkı tanır; kiraya veren gecikmeye katlanmakla yükümlü değildir.

Bir yıllık bir kira sözleşmesinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemiş olması, haklı nedenin oluşması için yeterlidir. İki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilmek için sözleşmenin belirli süreli olması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde bu yola başvurulamaz.

İhtar yazılı şekilde yapılmalıdır. İhtarın noter kanalıyla yapılması şart değilse de, ispat açısından kolaylık sağlar.

Kiracıya gönderilecek ihtarnamede (ileride açılabilecek tahliye davasını ilgilendirmesi itibariyle) taraflara ve sözleşmeye ait bilgiler ve ödenmeyen kira bedellerinin hangi dönemlere ait olduğu açıkça belirtilmeli, ödeme yapılmadığı taktirde tahliye dahil hukuki yollara başvurulacağı ihtar edilmelidir.

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 gereğince sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir.

Dava dilekçesinde çekilen ihtara ait bilgiler verilmeli, kiracının kira bedellerini halen ödemediği gibi kiralananı tahliye de etmediğinden bahsedilmelidir.

Talep kısmında kiracının tahliyesine ve ödenmeyen kira bedellerinin kiracıdan tahsiline ve masrafların davalıya yükletilmesine karar verilmesi istenmelidir. Mahkemeden alınacak karar, icra dairesinde ilamlı icraya konu edilecektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracının kira bedellerini hiç ya da zamanında ödememesi, kiraya veren açısından tahliyeyi talep etme imkanı doğurur. Uygulamada kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye olarak anılan bu yol, tahliyeyi sağlamanın en etkili ve hızlı yoludur. Burada iki haklı ihtar sonrası tahliye davasının aksine kira bedellerini ödemeyen kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.

Tahliye talepli icra takibinde kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin yanında tahliyeyi de talep etmelidir. İcra talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesi de mevcutsa bir örneği icra dosyasına eklenmelidir. Fakat yazılı kira sözleşmesi, takibin başlatılması için şart değildir. Söze dayalı kira ilişkisi de tahliye ve ödeme talebinde bulunmak için yeterlidir. Aboneliklere ilişkin fatura ya da belgeler veya tapu senedi gibi evrak dosyaya sunulabilir.

İcra müdürlüğü, alacaklı malikin talebi doğrultusunda borçlu kiracıya bir ödeme emri (Örnek No:13) gönderir. Bu icra emrinde borçluya bir itirazı varsa tebliğden itibaren 7 gün içinde belirtmesi, yine aynı tarihten başlayarak 30 gün içinde ödeme yapması ihtar edilir.

Borçlu süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Fakat bu, alacaklıya doğrudan tahliye davası açma imkanı vermez. Bunun için 30 günlük ödeme süresinin de beklenmesi gerekir.

Borçlu süresinde ödeme yapmaz ve kiralananı tahliye de etmezse alacaklı artık icra mahkemesinde tahliye kararı verilmesi için dava açabilir. Bunun yanında alacaklı, icra dosyası üzerinden kira alacağının takibine devam ederek borçlu kiracının mallarına, banka hesaplarına veya varsa maaşına haciz koydurabilir.

Bahsettiğimiz süreler dolduktan sonra ödeme yapması, kiracıyı tahliyeden kurtarmaz. Tahliye işlemleri, icra dairesi aracılığıyla yürütülür.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

TBK m.313 vd. hükümlerine göre kiracının borçları kira bedelini ödeme borcu, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu ve ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcudur. Kiracının bu borçlarını ihlal etmesinin bir takım sonuçları vardır.

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m.314). Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması kiraya verene, sözleşmeyi feshetme imkanı tanır. Bunun için kiracıya yazılı ihtarda bulunulmalı ve ödeme yapması için en az otuz gün süre verilmelidir.

Verilen sürenin sonunda kiracı ödeme yapmış değilse artık dava açılabilir. Açılacak dava TBK m.315 uyarınca temerrüt (ödemede gecikme) nedeniyle tahliye davasıdır. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Dava dilekçesinde kira sözleşmesine ilişkin detaylardan, kira bedellerinin ne zaman ödenmesi gerektiğinden ve kiracının kirayı ödemekte geciktiğinden bahsedilir.

Talep kısmında yargılama giderlerinin davalı kiracıya yükletilmesi, kiralananın tahliyesi ile ödenmeyen kira bedellerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi talep edilmelidir. Yine mahkemece verilecek karar ilamlı icra takibine konu edilecektir.

Kiracının Tahliyesi İçin İhtarname

İHTARNAME

İHTAR EDEN : …

VEKİLLERİ : Av. Görkem Ece LEBLEBİCİ & Av. Fatih AKTULUN & Av. Omay Cem ÇİÇEK

ADRES : Karabaş Mah. Müneccim Arif Sok. No:25/1 İzmit/KOCAELİ

MUHATAP : …

ADRES : …

KONU : Kira Bedellerinin Ödenmesi ve Tahliye İhtarıdır

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkile ait yukarıda açık adresi yazılı konutta 13.07.2020 tarihli kira sözleşmesi gereği aylık 1.250,00 TL kira bedeli karşılığında ikamet etmektesiniz.

2. Halihazırda 2020 yılı Eylül ayına ait kira bedelini ödemeyerek Kocaeli … Noterliği’nin … yevmiye numaralı 18.10.2020 tarihli ihtarnamesi ile ihtar edilmiş bulunmaktasınız.

3. Sözleşme uyarınca kira bedelinin her ayın ilk on günü Müvekkile ait banka hesabına yatırılması gerekmektedir. 2020 yılı Kasım ayına ait kira bedeli ise tarafınızca halen ödenmemiştir.

4. Zikrettiğimiz bedeli işbu ihtarnameyi tebliğ aldığınız tarihten itibaren 30 (otuz) gün içinde ödemenizi, aksi durumda Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince aleyhinize alacak ve tahliye talebiyle hukuki yollara başvuracağımızı ve masrafların tarafınıza yükletileceğini vekâleten ve ihtaren bildiririz.

SAYIN NOTER   :

Üç nüshadan ibaret iş bu ihtarnamenin bir suretinin karşı tarafa tebliğini, tebliğ şerhi taşıyan bir suretinin tarafımıza verilmesini, diğer suretinin dairenizde saklanmasını talep ederiz.

İhtar Eden Vekilleri

Av. Görkem Ece LEBLEBİCİ & Av. Fatih AKTULUN & Av. Omay Cem ÇİÇEK

Kiracının Erken Tahliyesi Yargıtay Kararları

  • Kira borcu için düzenlenen takip talebinde, “haciz ve tahliye” yazılmazsa, kiracının tahliyesi istenemez. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere “tahliye”, yine 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden “haciz ve tahliye” şeklinde tekrarlanması gerekir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesi’nden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/13162 E., 2017/10909 K.)
  • Taraflar arasında düzenlenen 25.09.2004 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinde birinci yıl kira bedeli 2000 TL, ikinci yıl kira bedeli ise 2500 TL olarak kararlaştırılmış olup, sözleşmede artış şartı bulunmamaktadır. 12.10.2004 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesi ile 24.09.2006 olarak taahhüt edilen tahliye tarihinde taraflar arasındaki kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez ve kiracı bu tarihten itibaren fuzuli şagil haline gelmez. Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe, mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadığı ya da kiralananın tahliye edilip anahtarı usulünce teslim edilmediği sürece geçerliliğini korur. Davacı dava dilekçesinde 24.09.2006 tarihinden itibaren taşınmazın davalının işgalinde olduğunu belirterek ecrimisil talep etmiş ise de, kiralananın tahliye edildiği (davacının da kararı temyiz etmeyerek kabul ettiği) 23.05.2008 tarihine kadar kira ilişkisi varlığını korumaktadır. Kira ilişkisi sona ermediğine göre uyuşmazlığın kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekir. Mahkemece sözleşmede son dönem kira bedeli olarak belirlenen 2500 TL üzerinden hesaplanacak kira alacağının tahsiline karar verilmesi gerekirken bilirkişi tarafından belirlenen kira bedeli esas alınarak karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/5584 E., 2015/621)
  • Kira sözleşmesi 01.07.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 01.07.2013 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.06.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 01.07.2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davacı da söz konusu 01.07.2013 tanzim ve 15.06.2014 tahliye tarihli, adi yazılı nitelikte olan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmıştır. Ancak davalı vekili süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında; “müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır” diyerek itirazda bulunmuştur. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1019 E., 2015/1686 K.)

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür ?

Sözleşmenin süresinin dolması kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaz. Kiracı bildirimde bulunmadığı sürece de sözleşme uzamış sayılır. Bu nedenle kirasını düzenli olarak ödeyen bir kiracıyı tahliye etmek, normal koşullar altında, mümkün değildir. Fakat bu kuralın bazı istisnaları vardır. Kiraya verenin ya da yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, dava yoluyla istenebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350).

Belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde kiracının ödemelerini düzenli yapıp yapmadığına bakılmaksızın tahliyesine karar verilir.

Yine, daha evvelden tahliye taahhüdü vermiş olan bir kiracı kirasını düzenli olarak ödüyor olsa bile tahliye edilebilir.

Yeni satın alınan evden kiracı nasıl tahliye edilir ?

Kira sözleşmesi devam ederken kiralanan miras hukuku uyarınca veya satış, bağışlama gibi nedenlerle el değiştirirse yeni malik artık sözleşmenin tarafı olur.

Kira sözleşmesi taraflarca Türk Medeni Kanunu m.1009 uyarınca tapuya şerh edilebilir. Şerh edilen kiracılık hakkı yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Yeni malik şerh varsa durumdan haberdar olmadığını ileri süremez ve kiracıdan tahliye isteyemez.

Yeni malik yeni satın aldığı evi ihtiyacı nedeniyle tahliye etmesini kiracıdan isteyebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m.351).

Bu hak sözleşme süresinin bitimini takip eden bir ay içinde açılacak dava yoluyla da kullanılabilir. Davayı açarken kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olmasına dikkat edilmelidir. Dava, kiralananın tahliyesine ilişkin genel hükümlere tabi olarak görülür.

Kiracıdan tahliye taahhüdü nasıl alınır ?

Kiracıdan, kiralananı belirlenen tarihte tahliye edeceğini taahhüt ettiği yazılı bir beyan alınabilir. Bu sayede icra takibi ve dava açılarak tahliye sağlanır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi bazı şartlara bağlıdır. Buna göre taahhüt yazılı olmalı, kiralanan teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmalı, tanzim ve tahliye tarihleri açıkça belirlenmiş olmalıdır. Geçerlilik şartları mahkemeler tarafından sıkı şekilde denetlenmekte ve şüpheye neden olan noktalar kiracı lehine yorumlanarak tahliyenin önüne geçilmektedir.

Taahhüdün geçerli bir biçimde düzenlenmesi ve tahliyeye imkan verebilmesi için kira sözleşmesi, gayrimenkul avukatı aracılığıyla hazırlanmalıdır.

Tahliye için yazılı kira sözleşmesi şart mıdır ?

Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesinin sağlanması için yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir. Bir kira ilişkisinin varlığını ispat etmek, icra takibi açıp tahliye talep etmek için yeterlidir.

Bu noktada tahliye taahhüdü ile de bağlantı kurulabilir. Eğer ortada yazılı olmayan bir kira sözleşmesi ve kiracı tarafından verilmiş yazılı tahliye taahhüdü varsa öncelikle taraflar arasındaki kira ilişkisinin ispatlanması gerekir. Bunun için yemin, tanık ve her türlü hukuki delile başvurulabilir.

Tahliye taahhüdü var ve kira ilişkisi bir şekilde ispatlanabiliyor ise artık tahliye talep edilebilir.

Düşüncelerinizi Bizimle Paylaşabilirsiniz !

Yorum Bırakın

0 262 331 07 59
Logo
Tam kapanma döneminde alanında uzman avukatlarımız ile online danışmanlık sürecini hemen planlayabilir, yanıtını merak ettiğiniz sorulara 7/24 ulaşabilirsiniz.
This is default text for notification bar