Kira bedeli kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır. Kural olarak kira bedeli kiracı ile kiraya veren arasında serbestçe kararlaştırılabilir ve kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Fakat bu, sözleşmenin daima aynı bedelle süreceği anlamına da gelmez.
Değişen ekonomik koşullar konut ve çatılı işyerlerini kiraya verenleri kira bedelinde dönem dönem güncelleme talep etmeye itebilir. Bu noktada kira tespit davası devreye girer.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira sözleşmeleri sözlü ya da yazılı olarak belirsiz veya belirli süreli yapılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması kira ilişkisinin sonlandığı anlamına gelmez.
Örneğin; bir yıllık süre için imzalanan bir sözleşme nedeniyle sırf sürenin bitmesi kiracıyı konutu tahliye etmeye zorlamak için yeterli değildir. Gerekli şartların varlığı halinde kiracının tahliyesi yoluna başvurulmalıdır; diğer hallerde sözleşme aynı koşullarla devam eder.
Sözleşme kurulurken belirlenen kira bedeli konusunda her kira yılının başında yenilenmek üzere taraflarca anlaşma sağlanabilir. Anlaşma yapılmamışsa mevzuatın izin verdiği ölçüde artış uygulanabilir. Burada Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiraları bakımından 11.06.2022 ilâ 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olduğunun hükme bağlandığını, bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmelerin fazla miktar yönünden geçersiz sayıldığını da belirtmeliyiz.
Kira parasının tespiti istemli dava sadece kiranın artırılması için değil azaltılması için de başvurulabilecek bir yoldur.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira bedelini taraflar sözleşme serbestisi prensibi gereğince belirler. Aylık kira bedeline uygulanacak artış sözleşmede belirtilebilir. Ama bu konuda da sınır yasal oranlardır. Bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının aşılmaması gerekir. Eğer taraflar sözleşmede bu konuyu belirlememişlerse kira bedeli bu oranı geçmemek koşuluyla hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davasının uygulama alanı konut ve çatılı işyerleri ile sınırlıdır. Davanın açılabilmesi için taraflar arasında yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira bedellerinin enflasyon oranına uygun olarak ödeniyor olması davanın açılmasına engel olmaz. Zira bu oranlar emsal bedellerin altında kalabilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası mahkemeye verilecek dava dilekçesinin yanında gerekli delillerin (tapu kayıtları, ödeme belgeleri, varsa yazılı kira sözleşmesi vs.) sunulması ile açılır. Dava açılırken tespiti istenen bedel dilekçede açıkça belirtilmelidir. Kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı
Kira tespit davasının açılabilmesi için karşı tarafa önceden yazılı veya sözlü bildirimde bulunulması şart değildir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı varsa bu şart tarafların yenilenen dönemde de artış iradesini yansıtmaktadır. Böyle bir şart kiralayanın ihtarının hukuksal önemini ortadan kaldırır ve kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın kira parasının tespiti için dava açabilir.
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilirse mahkemenin davada belirleyeceği kira bedeli kiracıyı yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlar. Kira tespit davası öncesinde çekilen ihtarnamede istenen kira bedeli ile dava açılırken istenen kira bedelinin farklı olması halinde, kiracı yapılan yazılı bildirimde talep edilen kira bedelini derhal kabul etmediği sürece, kiraya veren bu bedel ile bağlı olmayacaktır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345). Yani bu davanın açılabilmesi için sözleşmenin beş yılı doldurmuş olması şart değildir. Fakat davanın açılabilmesi ile dava sonucunda verilecek hükmün kiracıyı bağlayabilmesi farklı hususlardır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması halinde mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı
Tarafların artış oranına sözleşmede yer verip vermediğine bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri ile beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelini tespit etmesi hakimden istenebilir.
Kira ilişkisinin devam ettiği esnada taraflarca yeniden bir sözleşme imzalanması durumunda yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.
Kira Tespit Davası Dilekçesi
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : …
ADRES : … Mah. … Sok. No:… Beşiktaş/İSTANBUL
VEKİLİ : Av. Görkem Ece LEBLEBİCİ & Av. Fatih AKTULUN & Av. Omay Cem ÇİÇEK
ADRES : Karabaş Mah. Müneccim Arif Sok. No:25/1 İzmit/KOCAELİ
DAVALI : …
ADRES : … Mah. … Cad. No:… Kadıköy/İSTANBUL
KONU : TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin uyarlanması talebimizdir
AÇIKLAMALAR :
Davalı, davacıya ait “… Mah. … Cad. Kadıköy/İSTANBUL” adresli konutta, ekte yer alan 15.06.2016 başlangıç tarihli ve başlangıç kira bedeli 7.900,00 TL olan kira akdi uyarınca ikamet etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 hükmü uyarınca ve davalının kira akdinin beşinci yılının 14.06.2021 tarihinde sonlanması nedeniyle, müvekkilce davalıya 21.02.2021 tarihli ihtarname gönderilmiş, emsal kira bedellerinin ilgili tarih için yaklaşık 25.000,00 TL olduğu, TÜFE artışlarının enflasyon ve emsal değerleri karşılamadığı, bu kapsamda uyarlama ile yeni kira dönemindeki kira bedelinin 16.000,00 TL olarak ödenmesi gerektiği bildirilmiştir.
Her ne kadar davalı, 2021 yılı için kira bedelinin 7.000,00 TL olduğunu iddia etmekteyse de, 2016 yılı için 7.900,00 TL olarak belirlenen kira bedelinin 2021 yılında 7.000,00 TL olmasının hayatın olağan akışı dahilinde değerlendirilemeyeceği, 2020-2021 kira dönemi için kira bedelinin 10.000,00 TL olduğu, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin 15.06.2016 olduğunun davalının da kabulünde olması nedeniyle TBK m.344 kapsamında beşinci yılın dolduğu konusunda herhangi bir itilaf bulunmadığı, hiçbir koşulda kabul anlamına gelmemekle birlikte kira bedelinin 5.000,00 TL veya 8.000,00 TL olması fark etmeksizin bu bedellerin taşınmazın günümüzdeki kira bedellerini karşılamadığı gözetilerek, makul ve hakkaniyete uygun olan aylık kira bedelinin 16.000,00 TL olarak tespiti talebimizin kabulüne karar verilmesini talep ediyoruz.
Davaya konu taşınmaz lüks bir semtte yer almaktadır. Günümüz koşullarında 16.000,00 TL kira bedelinin dahi oldukça düşük olacağı gözetilse de, davalının kira akdinin 15.06.2016 tarihi olması nedeniyle uyarlama bedeli olarak oldukça makul bir bedel olduğu açıktır. Nitekim ekte yer alan, aynı site içerisinde yer alan aynı nitelikteki emsal taşınmazların Temmuz 2021 tarihindeki kira bedelleri dahi 25.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Açıklanan nedenlerle, davalıyla yazılı ve sözlü olarak yapılan uyarılar sonucu sulh olunamaması, maddi durumunun oldukça iyi olmasına rağmen kira bedeli konusundaki kötü niyetli davranışları nedeniyle kira bedelinin TBK m.344/3 uyarınca mahkemenizce belirlenmesi adına tarafımızca başvuruda bulunulması zorunlu hale gelmiştir.
HUKUKİ NEDENLER : TBK, TMK, KMK ve sair mevzuat
HUKUKİ DELİLLER : Davalının sunacağı delillere karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydıyla; 15.06.2016 başlangıç tarihli 7.900,00 TL bedelli kira sözleşmesi, taşınmaza ait tapu kayıtları, Kocaeli … Noterliği’nin … Yevmiye Numaralı 22.02.2021 tarihli ihtarnamesi, emsal kira ücreti araştırması, aynı site içerisindeki emsal taşınmazların kira bedellerine ilişkin internet arama kayıtları, tanık, bilirkişi, keşif, yemin ve sair deliller.
TALEP VE SONUÇ : Açıklanan nedenlerle, davamızın kabulü ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla; davalı ile müvekkil arasındaki taşınmazın kira bedelinin TBK m.344/3 uyarınca 16.000,00 TL olarak tespiti ve uyarlanmasına; yeni kira dönemi öncesinde davalıya bu hususun yazılı olarak bildirilmiş olması nedeniyle uyarlanan kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcı olan 15.06.2021 tarihinden itibaren geçerli olacağının tespitine; yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederiz.
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
Taraflar arasında ilk olarak 01.06.2008 başlangıç tarihli, 5+5 yıl süreli, yıllık kira bedeli 8.000 TL olan kira sözleşmesi düzenlendiği, daha sonra 01.01.2013 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli, aylık 1.100 TL kira bedelli sözleşmenin imzalandığı görülmektedir. Taraflar arasında 01.06.2013 başlangıç tarihli yeni bir sözleşme imzalanmış olmakla bu sözleşmenin esas alınması gerekmektedir. Mahkemece, kira bedelinin tespitine karar verilen 01.06.2015 tarihi itibariyle, uyuşmazlıkta esas alınması gereken 01.06.2013 kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolmadığından, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, endekse (ÜFE) göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, hak ve nesafete göre kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8529 E., 2019/6072 K.)
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Kira tespit davası davalının yerleşim yerindeki veya kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Davanın görüldüğü mahkemenin iş yüküne de bağlı olmak şartıyla kira tespit davasının bir yıldan uzun süreceğini söyleyebiliriz.
Kira tespit davasını kimler açabilir?
Bu davayı kira bedelinin azaltılması talebiyle kiracı; artırılması talebiyle kiraya veren açabilir.
Kira tespit davası geriye dönük açılabilir mi?
Kira tespit davasının geriye dönük bedellerin tespiti talebiyle açılması mümkün değildir.
Kira tespit davası ve kira artırım davası arasındaki farklar nelerdir?
Kira ilişkisinin başlamasından sonra, tarafların sözleşme aşamasında öngörmesinin mümkün olmadığı durumlar ortaya çıkabilir. Aşırı ifa güçlüğü kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını gerektirebilir. Bu durumda hakimin müdahalesinin talep edilmesi mümkündür.
Kira tespit davasında hakim hakkaniyete göre karar verir ki bu durum uyarlama davası açısından da geçerlidir. Fakat tespit davasında enflasyon oranları sınırı oluştururken uyarlama davasında böyle bir kural yoktur. Uyarlama davası öngörülemeyen şartların gerçekleşmesi durumunda gündeme gelirken tespit davasında sadece süre sınırı vardır.
Kira tespit davasının sonucuna uyulmazsa ne olur?
Kiraya verenin talebi kabul edilip mahkemece yeni kira bedelinin belirlenmesine rağmen kiracı bu bedelin altında ödeme yapmaya devam ederse aleyhine icra takibi başlatılarak tahliyesi talep edilebilir.
