Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
Geçit hakkı sınırlı ayni haklardandır. Mülkiyetin tüm yetkilerini vermez; herkese karşı ileri sürülebilir. Geçit hakkının kurulması ortaya eşyaya bağlı bir yasal borç ilişkisini çıkarır.
Geçit hakkının kurulmasıyla hak sahibi taşınmaz ve yükümlü taşınmaz olmak üzere iki yan meydana gelir. Artık her iki malikin de birbirlerine karşı komşu hakkının ötesinde yükümlülükleri vardır.
Geçit hakkı Türk Medeni Kanunu düzenlemesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarındandır. Geçit hakkının kullanılmasına katlanmak komşuluk hukukundan kaynaklanır. Fakat bu hak sınırsız değildir. Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Hazine arazisinden geçit hakkı için dava açılmasına gerek yoktur. Bu durumda geçit hakkı talebinde bulunanla idare arasında 01.02.2012 tarihli Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca geçit hakkı sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmede hakkın süresi, geçit hakkının amacı, geçit hakkı bedeli gibi hususlar belirlenir.
Taşınmazı geçit hakkı ile sınırlanacak malik ile hak lehtarı arasında bir uyuşmazlık yoksa, yapılacak irtifak sözleşmesi ile hakkın kapsamının belirlenmesi de mümkündür. Bu durumda dava açılmasına gerek kalmadan geçit hakkı kurulmuş olur. Ama bu ihtimalde de hakkın tapuya tescili ihmal edilmemelidir. Çünkü bu hak kişilere değil eşyaya bağlı bir haktır. Taşınmazların devrinin her zaman mümkün olduğu unutulmamalıdır.
Geçit Hakkı Davası
Gerek miras olarak intikal eden parsellerin bölünmesi gerekse diğer yollarla taşınmazların devredilmesi neticesinde bazı malikler gayrimenkullerinden yeterince yararlanamamaktadır. Bu da genel yola cephesi olmayan parselin imar ruhsatı alamamasına veya tarım arazi niteliğindeki yerlerin kullanımında komşularla sorun yaşanmasına neden olabilmektedir. Bu durumda komşu malik ile anlaşma sağlanamıyorsa yapılması gereken dava açarak mahkemeden zorunlu geçit hakkını hüküm altına almasını istemektir.
Geçit hakkında bir yararlanan bir de yükümlü gayrimenkul olduğundan bahsetmiştik. Davacı, taşınmazının lehine geçit hakkı tesis edilmesini isteyen maliktir. Taşınmaz elbirliği ile mülkiyete tabi ise tüm maliklerin birlikte dava açması gerekir. Davalı ise geçit ayni hakkı ile sınırlandırılacak olan yükümlü kılınması istenen taşınmazın malikidir. Bu taşınmazda birden fazla malik varsa tamamı davaya dahil edilmelidir.
Geçit hakkı davası açılırken yapılması gereken tüm davalıların tebligatlar vasıtasıyla davaya dahil olmalarını sağlamaktır. Davalıya ait adres ve kimlik bilgileri mevcut değilse mahkemeden, tapu ve nüfus müdürlüklerine müzekkere yazılarak tebligata elverişli adresin temini talep edilmelidir. Taraf teşkilinin sağlanması hüküm verilebilmesi açısından şarttır.
Davalı taraf geçit hakkı talebini kabul edebileceği gibi kendi taşınmazının bölünmesine razı olmadığı ve geçit hakkının diğer parsellerden tanınabileceği itirazında da bulunabilir. Davalı bu itirazını taşınmazının üzerinde ağaç ya da yapı bulunduğu gerekçesine dayandırabilir. Dava yazılı yargılama usulüne tabidir. Mahkeme dava konusu taşınmazın ve geçit talep edilen taşınmazların tapu kayıtlarının tapu müdürlüğünden, genel yolları gösterir krokinin celbini kadastro müdürlüğünden ister.
Tarafların iddia ve savunmalarını ileri sürmesinden ve ilgili belgelerin dosyaya dahil edilmesinden sonra mahkemece bilirkişiler eşliğinde keşif yaptırılır. Davaya konu taşınmazların niteliğine göre ziraat ya da inşaat mühendisi, fen bilirkişisi ve emlak değerleme uzmanı taşınmazı yerinde görerek mahkemeye raporlarını sunar. Raporun birden fazla taşınmaz hakkında alternatifli olarak düzenlenmesi gerekir.
Yükümlü kılınacak taşınmaz eğer bir tarım arazisi ise civarda yetiştirilen tarım ürünlerinin tespiti, üretim yapılması halinde yıllık getireceği ortalama net gelir, toprak işleme ve gübreleme gibi masraflar, işçilik giderleri de hesaba dahil edilir. Belediye imar planı dışında kalıp belediye ve mücavir alanda sayılan, etrafı yerleşik alan olan ve bulunduğu yere belediye hizmeti gelmiş olan taşınmazlar ise arsa sayılır ve imar durumu ve dolayısıyla kıymeti de buna göre tespit edilir.
Geçit, yüklü taşınmaza en az zararı verecek şekilde belirlenir. Bilirkişiler tarafından geçit hakkı olarak bir parasal tutar tayin edilir. Mahkeme, davacıya bu meblağı mahkeme veznesine depo etmesi için süre verir. Davalı tarafta birden çok malik varsa bedel bunlara payları oranında dağıtılır.
Geçit Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Geçit hakkı davası taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine verilecek dava dilekçesi ile açılır. Dilekçede taşınmazla ilgili genel bilgilere yer verilmeli, geçit hakkının neden istendiğinden bahsedilmeli ve gerekli belgelerin resmi kurumlardan getirtilmesi talep edilmelidir.
Geçit Hakkı Davası Ne Kadar Sürer?
Duruşmaların ve keşfin yapılması, bilirkişi raporlarının hazırlanması, olası istinaf incelemesi gibi unsurlar dikkate alındığında geçit hakkı davasının yaklaşık iki yıl süreceğini söyleyebiliriz.
Geçit Hakkı Davası Şartları
Geçit hakkı davası açılabilmesi için davaya konu edilen taşınmazların tapuya kayıtlı olması şartı aranmaktadır. Taşınmazlardan birinin tapuya kayıtlı olmaması halinde ise davanın doğrudan reddedilmemesi, davacıya tapunun alınması için süre verilmesi gerektiği yönünde mahkeme kararları mevcuttur.
Hüküm verilebilmesi için tüm tarafların davaya dahil edilmesi gerekir. Örneğin dava devam ederken davalının vefat etmesi halinde mirasçılık belgesi gereği davalının mirasçılarının davadan haberdar olması sağlanmalıdır.
Aslında bu dava için temel koşul lehine geçit hakkı talep edilen taşınmaz açısından gerçek bir geçit ihtiyacının var olmasıdır. Genel yolla bağlantının bulunmaması halinde bu şartın mevcut olduğu kabul edilir.
Geçit Hakkı Davasında Yargılama Giderlerine Hüküm
Uygulamada geçit hakkı talep eden kişinin bunun tüm külfetlerine katlanması prensibi kabul edilmiştir. Bu nedenle davacı, dava masrafları ile harçları, keşif ve bilirkişi giderlerini karşılamak zorundadır. Davacının davası talebi doğrultusunda kabul edilse bile lehine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmez.
Geçit Hakkı Davalarında Yetkili Mahkeme
Geçit hakkı davası taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür. Büro olarak Medeni Hukuk davalarında profesyonel danışmanlık vermekte, titiz ve sistematik yaklaşımı ile fark yaratmaktadır.
Geçit Hakkının Terkini
Geçit hakkı mahkeme kararının kesinleşmesi ile birlikte tapuya tescil edilir. Geçit hakkının kaldırılması;
- Yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması nedeniyle olabilir,
- her iki taşınmaza da aynı kişinin malik olması durumunda hakkın terkini istenebilir,
- lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir.
Davanın Olası Sonuçları Nelerdir?
Davacı geçit hakkı davasından feragat etmediği sürece mahkeme onun talep ettiği komşu parselden veya diğer parsellerden geçecek bir geçit hakkı tesis eder. Aleyhine geçit hakkı tesis edilen gayrimenkul maliki üst mahkemede bu karara itiraz edebilir. Yine davacı da istemediği bir güzergahtan verilen geçit hakkı için istinaf başvurusunda bulunabilir.
Geçit Hakkı Davasında Yargıtay Kararları
- Türk Medeni Kanunu’nun 747 maddesi ile düzenlenen zorunlu geçit hakkı, komşuluk ilişkisinden doğan bir katlanma borcudur. Yüklü taşınmaz maliki bakımından mülkiyet hakkının kısıtlanması sonucunu doğurur. Geçit hakkının yüklü taşınmaza ve onun kaydına yönelik olarak kurulacağı kuşkusuzdur. Ancak, haktan yararlanacak komşu taşınmaz malikinden, diğer bir deyişle lehine geçit hakkı kurulan taşınmaz malikinden başkası olamaz. Zira, geçit hakkı kurulması ile hak verilen yer genel yol niteliğine bürünmez. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2004/5828 E., 2004/6343 K.)
- Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Somut olayda, her ne kadar yararına geçit hakkı kurulması istenen davacı dışındaki diğer parsel maliklerinin davaya muvafakat vermeleri veya ayrıca dava açılıp birleştirilmesi için kesin süre verilip gereğinin yerine getirilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; TMK’nin 747. maddesine ilişkin gerekçenin son fıkrası ve yine aynı kanunun 693. maddesinin 3. fıkrası uyarınca yararına geçit istenen taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde paydaşlardan bir ya da bir kaçının dava açması mümkündür. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/18735 E., 2016/3055 K.)
- Alacaklı tarafından geçit hakkı tesisine ilişkin ilamına dayalı olarak borçlular hakkında ilamlı icra takibine başlandığı anlaşılmıştır. Geçit hakkı tesisine ilişkin ilama dayanılarak meni müdahale ve tahliye istenemez. Geçit hakkı tesisine ilişkin ilamın infazı sırasında, icra müdürlüğünce yapılması gereken iş, geçit hakkı tesis edilen yerin bilirkişi marifeti ile belirlenerek, taraflara gösterilmesi ve mülkiyet sahibi borçluların kullanımını engellemeyecek şekilde işaretlendirme yapılmasından ibarettir. Tel örgü ile veya benzeri şeylerle geçit hakkı tanınan bölümün ana mülkiyetten ayrıştırılması ve taşınmaz maliki borçluların kullanımlarının engellenmesi mümkün değildir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2009/23569 E., 2010/5410 K.)
Hangi Delillerin Sunulması Gerekmektedir?
Dava dilekçesine tapu ve kadastro kayıtları, varsa adres tespit tutanağı ve yapı kayıt belgesi gibi evraklar eklenebilir.
Mahkeme Kararına İtiraz veya Temyiz Yolları Nelerdir?
Geçit hakkı davasında mahkeme kararı istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilir. Taraflar karara itirazda bulunabilir.
Davada Zaman Aşımı Süresi Var Mıdır?
Geçit hakkı davasında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu dava her zaman açılabilir.
Mahkeme Sürecinde Hangi Maliyetlerle Karşılaşılabilir?
Posta masrafları, keşif harcı ve keşif masrafları, bilirkişi ücretleri ile kararın kesinleşmesinden sonra tapu müdürlüğüne ödenecek tüm giderler davacı tarafından karşılanır. Mahkemenin kararına itiraz edilmesi halinde ise harç ve masrafları itiraz eden taraf öder.
Geçit Hakkı Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
Evet, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 28.03.2023 tarihinde eklenen hükümle geçit hakkı davalarında arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir.
Geçit Hakkı Nasıl İptal Edilir?
Geçit hakkı hak sahibinin talebi ile ortadan kaldırılabilir. Bunun yanında mahkeme kararıyla, yararlanan taşınmaz lehine artık bir fayda kalmamışsa veya yüküne oranla çok az yarar sağlayan geçit hakkı da bedeli karşılığında kısmen veya tamamen ortadan kaldırılabilir.
Yol Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Bilirkişi tarafından geçit hakkı bedeli hesaplanırken taşınmazın vasfı, bulunduğu mevki, taşınmazın özellikleri ve değerine etki eden hususlar, tarım arazisi ise bir yılda getirebileceği net gelir üzerinden hesaplanacak kıymeti, yerleşim yerlerine yakınlığı gibi konular dikkate alınır.
Tapuda Geçit Hakkı Nasıl Kaldırılır?
Geçit hakkı tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla, yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimsenin malik olması durumunda veya mahkeme kararıyla ortadan kaldırılabilir.
