İrtifak hakları medeni hukuka ilişkindir ve Türk Medeni Kanunu’nun sınırlı ayni haklar kısmında düzenlenmiştir. İrtifaklar, mülkiyet hakkı sahibinin gayrimenkul üzerindeki yetkilerinin sınırlanması özelliği ile belirgin hale gelir.
İrtifak hakları çokça miras hukuku ile de bağlantılı uyuşmazlık konusu olur. Bu arada yazımızın konusunun kat mülkiyetine henüz geçirilmemiş olan daire veya işyerleri hakkında gündeme gelen kat irtifakı kavramından farklı olduğunu, yine idare tarafından yapılan kamulaştırmalar ve kamulaştırmasız el atmalar hakkında da farklı hükümlerin uygulandığını belirtmeliyiz.
İrtifak Hakkı Nedir?
Mülkiyet hakkı hak sahibine kullanma, semerelerinden yararlanma ve tüketme yetkilerini veren en geniş kapsamlı haktır. Bu hak hukuk düzeni içinde kalmak koşuluyla serbestçe kullanılabilir.
Mülkiyet bir ayni haktır. İrtifak hakları ise sınırlı ayni haklardandır. Bunun anlamı ise mülkiyetin sağladığı yetkilerin tamamını değil bir kısmını sağlamalarıdır. Taşınır rehni, taşınmaz rehni ve taşınmaz yükü gibi irtifak hakları da sınırlı ayni haklar arasındadır.
İrtifak haklarını taşınmaz lehine irtifak hakları ve diğerleri şeklinde yüzeysel bir ayrıma tabi tutabiliriz. Taşınmaz lehine irtifak haklarında taşınmazlardan biri yüklü, diğeri ise yararlanan konumundadır. Bunun yanında taşınmaz lehine olmayan, kişiye bağlı yani kişi lehine irtifak hakları da vardır.
Kanun’da intifa hakkı ve diğer irtifak hakları, taşınmaz lehine irtifak haklarından ayrı şekilde düzenlenmiştir. Çünkü yalnızca taşınmaz lehine irtifak hakları gayrimenkuller üzerinde söz konusu olur.
İrtifaklar, aynı ihtiyati tedbir veya haciz şerhleri gibi taşınmaza ait tapu kaydında şerh, beyan, irtifak sütununda yer alır.
İrtifak Hakkı Çeşitleri
İrtifak haklarında ayrım, hakkın eşyaya veya kişiye bağlı olarak kurulması konusunda yapılmıştır. Buna göre eşyaya bağlı irtifak ve kişiye bağlı irtifak olmak üzere iki çeşit irtifak hakkı vardır. Bu ayrım hak sahibinin belirlenmesi üzerinden yapılır.
Bunun dışında haktan yararlanma şekli ve yararlanmanın kapsamı açısından da ayrımlar yapılabilir. Kişiye bağlı haklar da kendi içinde devredilebilen ve devredilemeyen irtifaklar olarak ikiye ayrılırlar.
İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?
İrtifak hakkı mahkeme kararıyla ve tarafların anlaşması ile kurulabilir. Örneğin geçit hakkı konusunda taraflar kendi aralarında anlaşabileceği gibi anlaşma sağlanamaması halinde mahkeme kararı ile de geçit irtifakı tesisi mümkündür.
İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Büromuz, sözleşmesel ve hukuki süreçler için danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.
İrtifak Hakkı İçin Gerekli Belgeler
İrtifak hakkı tarafların anlaşması sonucunda tesis edildiyse Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne yapılacak başvuruda taraflara ait gayrimenkullerin tapu senetleri ve kimlik belgesi örnekleri hazır bulundurulmalıdır. Eğer irtifak hakkı mahkeme kararı ile kurulduysa mahkemenin gerekçeli kararı, bilirkişi raporu ve kesinleşme şerhinin onaylı örnekleri ile başvuru yapılmalıdır. İrtifakın tesisi için ödenmesi gereken harç başvurucu tarafça yatırılmalıdır.
İrtifak Hakkı Devredilebilir mi?
İrtifak haklarından olan intifa hakkı devredilemez. Fakat sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Kişiye bağlı bir diğer irtifak olan oturma hakkının ise kendisi de kullanımı da devredilemez. Bu haklar mirasçılara da geçmez.
Kaynak hakkı ile inşaat hakkı olarak da adlandırılan üst hakkı ise aksi kararlaştırılmış olmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer. Bu haklar el değiştirebilen kişisel irtifaklar olarak adlandırılır.
Komşuluk hukukundan kaynaklanan ve yükümlü taşınmazın maliki açısından mülkiyet hakkının yasal sınırlamalarından biri olan geçit hakkı eşyaya bağlı irtifaklardandır. Geçit hakkının gayrimenkule bağlı olarak tesis edilmesi halinde mirasçılara intikali mümkündür. Geçit hakkının kurulmasına ilişkin kayıt tapuya işlendiğinden lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın devri halinde yeni malik de geçit hakkından yararlanmaya devam edebilecektir.
İrtifak hakkının süresi ne kadardır?
Kural olarak irtifak hakları süreyle sınırlı şekilde ortaya çıkmaz. Kanun’a göre irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Hazineye ait taşınmazlar üzerinde çeşitli yatırımlar amaçlanarak tesis edilen irtifak hakları özel kanunlarda belirtilen 30 yıl, 49 yıl gibi bazı sürelerle sınırlıdır.
İrtifak hakkı olan taşınmaz satılabilir mi?
Lehine irtifak tesis edilen taşınmazın veya irtifakla yükümlü taşınmazın satılmasına herhangi bir engel yoktur. Ortaklığın giderilmesi davasında ise davaya konu olan taşınmaz malın kirada olması, hacizli veya ipotekli bulunması, üzerinde irtifak veya intifa hakkı olması, geçerli satış vaadi sözleşmesi ile veya haricen satılmış bulunması bu davaların görülmesine mani değildir.
İrtifak hakkı sözleşme ile kurulabilir mi?
Kanun’un açık hükmü uyarınca irtifak hakkının sözleşme ile kurulması mümkündür. Hatta TMK m.780’e göre irtifak hakkı zamanaşımı sonucunda da ortaya çıkabilir. Fakat bu durumu hakkın tesisi değil kazanılması olarak değerlendirmek daha doğru olur.
İrtifakın yeri değiştirilebilir mi?
İrtifak hakkı, yüklü taşınmazın yalnızca belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuş olabilir. Böyle durumlarda yükümlü taşınmazın maliki irtifakın, hakkın kullanılmasını zorlaştırmayacak biçimde taşınmazının başka bir yerine nakledilmesini isteyebilir. Bunun için yüklü taşınmaz malikinin bu nakilde menfaatinin bulunduğunu ispat etmesi ve masrafları üstlenmesi gerekir. Bu imkan, irtifak hakkının kullanılacağı yerin tapu kütüğünde açıkça belirtilmiş olması halinde de geçerlidir.
İrtifakın iptali istenebilir mi?
Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini (ortadan kaldırılmasını) mahkemeden isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının da bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.
